杜邦法布罗斯科技
前美国数据中心房地产投资信托公司，开发和运营运营商中立批发数据中心。
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概览
杜邦法布罗斯科技（通常称为DFT）是一家美国房地产投资信托公司，专注于大规模、运营商中立的数据中心。该公司开发、收购、拥有和运营主要面向批发客户（企业、互联网公司、云平台和其他技术企业）的设施，这些客户租赁大量空间并安装自己的服务器和基础设施。其服务包括数据中心托管、电力和冷却基础设施、网络连接以及对等互联相关能力。 该公司由前摩根大通分析师Lammot J. du Pont和华盛顿地区房地产开发商Hossein Fateh共同创立。其早期战略集中于收购与前或陷入困境的互联网服务提供商相关的数据中心物业。一家前身公司于2004年通过售后回租交易从Savvis收购了五个设施，随后于2005年从AOL收购了一个230,000平方英尺的设施。这些交易确立了公司对大型、基础设施密集型物业而非小型零售托管地点的重视。 杜邦法布罗斯科技于2007年3月2日注册为REIT，并于同年10月完成首次公开募股。IPO筹集了6.4亿美元，是当时规模较大的REIT发行之一。该公司随后在主要技术和连接市场（尤其是北弗吉尼亚、芝加哥地区和硅谷）扩展了其投资组合。其设施旨在支持高密度计算和网络密集型工作负载，并面向相对集中的大型客户群体进行营销。 增长并非一帆风顺。2008年初，由于金融危机期间融资变得困难，公司暂停了建设项目。后来随着数据中心容量需求的增强，它恢复了扩张。2012年，DFT报告称租赁活动达到了其历史上的最高水平。截至2016年12月31日，它拥有11个运营设施，总净可出租面积超过330万平方英尺：其中8个位于北弗吉尼亚，2个位于伊利诺伊州埃尔克格罗夫村，1个位于加利福尼亚州圣克拉拉。该公司的客户群由32个客户组成，尽管其收入高度集中在最大的15个账户中。微软、Facebook、Rackspace和雅虎被确定为其最大客户。 该公司在2010年代中期继续发展和调整其投资组合。它于2014年在弗吉尼亚州阿什本开设了一个新的数据中心，在俄勒冈州希尔斯伯勒收购了土地，将新泽西州的一个数据中心出售给Quality Technology Services，并购买了前多伦多星报印刷厂，计划将其改造成数据中心。2017年，它还收购了亚利桑那州梅萨的一个大型未开发地块，用于计划中的数据中心园区。 杜邦法布罗斯科技于2017年9月被Digital Realty收购。该交易结束了DFT的独立存在，并将其设施和开发管道整合到Digital Realty的全球数据中心平台中。因此，杜邦法布罗斯科技现在最好被理解为前数据中心REIT和Digital Realty内的前身平台，而不是一个活跃的独立品牌。
沿革
杜邦法布罗斯科技源于互联网基础设施的增长以及对专用数据中心容量日益增长的需求。该公司由前摩根大通分析师Lammot J. du Pont和活跃于华盛顿大都会区的房地产开发商Hossein Fateh共同创立。其最初的方法是收购与已倒闭或衰落的互联网服务提供商相关的数据中心设施，并将其重新定位为供大型技术客户使用。 一家前身公司于2004年通过售后回租交易以5200万美元从Savvis收购了五个数据中心。2005年，它以5850万美元从AOL收购了一个230,000平方英尺的数据中心。这些交易为业务提供了初步的运营基础，并反映了其专注于收购专业基础设施而非从头开始构建全新组合的策略。 2007年3月2日，杜邦法布罗斯科技注册为房地产投资信托公司。它于2007年10月通过首次公开募股上市，筹集了6.4亿美元。此次发行提供了发展和扩张的资本，尽管该公司很快遇到了与全球金融危机相关的融资中断。2008年初，由于融资不可用或过于昂贵，它停止了建设项目。尽管遭遇挫折，该公司继续运营其现有物业，并后来受益于互联网流量、云计算、在线服务和企业外包的结构性增长。 2009年，DFT被美国城市商业期刊评为华盛顿大都会区增长最快的公司。其业务围绕批发租赁发展，客户租赁大量空间并构建或安装自己的计算环境。这种模式不同于较小的零售托管，后者客户通常租赁单个机柜或有限的套件。DFT的目标客户包括主要互联网平台、云提供商和需要可扩展电力、冷却、物理安全和网络访问的大型企业。 公司治理和高管事务也在公司历史中占有重要地位。穆罕默德·马克·阿明于2011年2月辞去董事会职务，由约翰·T·罗伯茨二世接替。2012年，据报道首席执行官侯赛因·法特赫放弃了45万美元的薪水，以换取使用公司飞机。那一年，DFT表示租赁量是其历史上最大的。该公司还披露了显著的客户集中度：截至2016年底，它有32个客户，而92%的收入来自其最大的15个客户。微软、Facebook、Rackspace和雅虎是最大的账户。 2012年5月，美国证券交易委员会指控前董事穆罕默德·马克·阿明通过DFT证券内幕交易获利61.8万美元。该指控是与公司相关的重大治理和监管事件，尽管来源材料未确定最终法律结果。 DFT在2010年代中期扩大了其物理足迹。它于2014年9月在弗吉尼亚州阿什本开设了一个新的数据中心。克里斯托弗·P·埃尔德雷奇于2015年2月成为首席执行官，公司于次月获得了Uptime Institute的数据中心设计布里尔奖。2016年，DFT在俄勒冈州希尔斯伯勒收购了46.7英亩土地，将新泽西州一个38英亩的数据中心出售给Quality Technology Services，并购买了前多伦多星报印刷厂用于改造成数据中心。2017年5月，它在亚利桑那州梅萨收购了一块56.5英亩的未开发物业，用于计划中的数据中心园区。 截至2016年12月31日，DFT拥有11个运营数据中心设施，总净可出租面积超过330万平方英尺。其中8个位于北弗吉尼亚，2个位于伊利诺伊州埃尔克格罗夫村，1个位于加利福尼亚州圣克拉拉。该组合集中在主要连接市场，并围绕大规模批发租户构建。 Digital Realty于2017年9月收购了杜邦法布罗斯科技。该交易结束了DFT的独立公司和品牌历史，并将其运营资产和开发机会转移到Digital Realty。因此，该公司的遗产与批发数据中心REIT模式的扩张以及北弗吉尼亚和美国其他主要市场作为云和互联网基础设施枢纽的增长有关。
- 2017
收购亚利桑那州梅萨开发地块
[1]该公司在梅萨收购了一块56.5英亩的未开发地块，用于计划中的数据中心园区。
- 2017
被Digital Realty收购
[1]Digital Realty于9月收购了DFT，结束了其独立运营。
- 2016
希尔斯伯勒土地收购
[1]DFT在俄勒冈州希尔斯伯勒收购了一块46.7英亩的地块，用于未来开发。
- 2016
出售新泽西物业
[1]该公司将一块38英亩的新泽西数据中心物业出售给Quality Technology Services。
- 2016
收购多伦多星报设施用于改造
[1]DFT收购了一家前多伦多星报印刷厂，并计划将其改造成数据中心。
- 2015
任命新首席执行官
[1]克里斯托弗·P·埃尔德雷奇被任命为首席执行官。
- 2014
阿什本数据中心开业
[1]该公司在弗吉尼亚州阿什本开设了一个新的数据中心。
- 2008
融资中断期间暂停建设
[1]由于融资可用性有限，DFT停止了建设项目。
- 2007
注册为REIT
[1]杜邦法布罗斯科技于3月2日注册为房地产投资信托公司。
- 2007
首次公开募股
[1]该公司于10月完成了IPO，筹集了6.4亿美元。
产品与定位
一家专业的批发数据中心所有者和运营商，服务于大型企业、互联网公司、云提供商和其他高容量技术客户。
数据中心基础设施
批发数据中心
DFT的主要产品是大型批发数据中心空间，租赁给主要企业、互联网公司和云提供商。客户通常租用大型套件或设施的整个部分，并安装自己的服务器和技术设备。DFT提供底层建筑、电力容量、冷却系统、安全、连接和运营支持。
托管服务
运营商中立托管
该公司运营运营商中立设施，旨在为客户提供访问多个电信运营商和网络提供商的机会。这种架构为大型租户提供了选择连接合作伙伴的灵活性，并支持互联网、企业和云应用中的网络密集型工作负载。
网络服务
对等互联和网络连接
DFT的数据中心环境支持对等互联和其他网络互连功能。这些能力补充了公司的房地产业务，使其设施对需要高容量、低延迟连接到运营商、互联网交换中心、云平台和其他数字基础设施的客户具有吸引力。
争议事件
品牌决策
2017
接受Digital Realty的收购并购背景
DFT拥有大量的美国批发数据中心组合，并拥有额外的开发地块，使其成为大型数据中心平台的战略合并目标。
采取的行动
Digital Realty于2017年9月收购了杜邦法布罗斯科技。
后续影响
DFT不再作为独立公司运营，其设施和开发资产成为Digital Realty的一部分。
2016
通过土地和物业交易扩大开发管道战略背景
DFT寻求额外的场地和再开发机会，以支持其现有运营组合之外的未来数据中心容量。
采取的行动
该公司在俄勒冈州希尔斯伯勒收购了土地，购买了前多伦多星报印刷厂用于计划中的改造，并出售了新泽西州的一个数据中心物业。
后续影响
这些交易重塑了投资组合，增加了潜在的开发容量，同时至少变现了一项运营资产。
2014
开设阿什本数据中心新品背景
北弗吉尼亚是互联网和云基础设施的中心市场，DFT已经在该地区拥有大量物业。
采取的行动
该公司在弗吉尼亚州阿什本开设了一个新的数据中心设施。
后续影响
此次开业扩大了DFT在美国最重要的数据中心市场之一的运营存在。
2008
因融资条件暂停建设战略背景
全球金融危机使融资变得更加困难，限制了公司为新建设提供资金的能力。
采取的行动
DFT停止了建设项目，同时继续运营其现有的数据中心组合。
后续影响
随着数据中心容量需求的改善，该公司后来恢复了扩张。
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