东山购物中心
位于宾夕法尼亚州匹兹堡的前露天购物中心，于1960年开业，在经历数十年的入住率下降和重建努力失败后，于2001年被拆除。
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概览
东山购物中心是位于宾夕法尼亚州匹兹堡的一个露天购物中心。由当地工程公司梅隆-斯图尔特开发，于1960年开业，约瑟夫·霍恩公司（通常称为霍恩斯）作为其主要百货商店主力租户。其最初的租户组合还包括G. C. Murphy、Kresge和Thorofare，使该中心兼具百货商店、折扣店、杂货店和超市购物功能。 该中心最初扩大了其百货商店业务。1961年，霍恩斯在东山增设了第二家门店，专注于折扣服装。然而，随着匹兹堡地区零售格局的变化，该开发项目面临越来越大的竞争压力。莫农加希拉购物中心是一个更大、封闭式的购物中心，也设有霍恩斯门店，吸引了东山的客流。到20世纪70年代末，东山已失去大部分主要租户。霍恩斯、G. C. Murphy、Kresge和Thorofare均在1979年关闭了其门店。 该中心的物理形态也成为一个不利因素。与较新的封闭式购物中心不同，东山使购物者暴露在冬季天气中，商家协会将露天设计描述为过时且不适合当地气候。随后出现了几个重建概念。1981年，一位当地开发商收购了该物业，并提议将其改造为工厂直销中心。前Thorofare空间在1980年开始短暂容纳Golden Dawn超市；1985年Golden Dawn关闭后，该地点成为Giant Eagle门店。 1987年，该综合体更名为Eastgate商业中心，并重新分区以允许轻工业用途。这一重新定位并未带来成功的复苏。Zayre折扣店在一个外围地块运营，但更广泛的综合体仍然大部分空置，Zayre和Giant Eagle均在1989年关闭。Eastgate Associates于1991年购买了该物业，并提议进行另一次翻新，这次强调轻工业占用。该计划也未能恢复该中心：到1998年，只有约15%的可用空间被重新利用。 Petra Ministries于1999年购买了前Zayre建筑，并将其改建为教堂。该事工还继续拥有购物中心物业直至2013年1月。从1999年到2007年，Petra寻求吸引沃尔玛入驻该地点的可能性。Lowe's和Kmart也被提议作为替代用户，但这些计划均未实现。购物中心本身于2001年被拆除，使该地点失去了原有的购物中心结构。截至2013年，该地点仍然空置，而U-Pull-And-Pay汽车回收业务后来于2017年在该地点开业。因此，东山展示了早期郊区露天零售形式的衰落、封闭式区域购物中心的竞争影响，以及重新开发过时零售物业的困难。
沿革
东山购物中心于1960年在宾夕法尼亚州匹兹堡开业，作为由当地工程公司梅隆-斯图尔特创建的露天零售开发项目。约瑟夫·霍恩公司是主要主力租户，由G. C. Murphy、Kresge和Thorofare支持。该中心代表了战后常见的郊区零售形式，其中百货商店、杂货店和超市围绕户外步行区和地面停车场分组。霍恩斯于1961年通过开设第二家专门销售折扣服装的门店扩大了其在中心的作用。 该开发项目的竞争地位在20世纪70年代减弱。莫农加希拉购物中心是一个更大的区域购物中心，位于附近，并设有自己的霍恩斯门店，吸引了购物者离开东山。露天设计在匹兹堡较冷的天气中也变得越来越不吸引人。与封闭式购物中心不同，东山在冬季条件下提供的保护有限，当地商家后来将其设计描述为过时。到1979年，该中心已失去其主要零售客流生成器：霍恩斯、G. C. Murphy、Kresge和Thorofare均关闭。 该物业随后经历了一系列重新定位尝试。Golden Dawn超市于1980年在原Thorofare空间开业，并在Golden Dawn于1985年关闭后被Giant Eagle取代。1981年，一位当地开发商收购了该中心，计划将其改造成工厂直销中心。该概念并未使综合体恢复持续占用。1987年，该物业更名为Eastgate商业中心，并重新分区以允许轻工业使用。Zayre折扣店在一个外围地块运营，但中心大部分仍然空置。Giant Eagle和Zayre均在1989年关闭。 Eastgate Associates于1991年购买了该物业，并提议基于轻工业租户进行另一次重建。该计划未成功；到1998年，只有约15%的空间被重新利用。Petra Ministries于1999年收购了前Zayre建筑，将其改建为教堂，并继续拥有购物中心物业直至2013年1月。在1999年至2007年间，Petra探索将沃尔玛引入该地点。Lowe's和Kmart也被提议作为可能的替代开发项目，但这些提议未实现。 购物中心于2001年被拆除。尽管移除了过时的结构，该物业截至2013年仍然空置，随后被挂牌出售。U-Pull-And-Pay汽车回收业务于2017年在该地点开业。因此，东山的历史与其说是品牌扩张的故事，不如说是零售物业衰退的故事：一个最初可行的露天中心失去了其主力租户给一个更强大的封闭式竞争对手，多次所有权、命名、分区和预期用途的变化未能产生持久的替代方案。
- 2017
汽车回收业务开业
[1]U-Pull-And-Pay开始在前购物中心地点运营。
- 2001
购物中心被拆除
[1]在长期空置和重建提议失败后，购物中心结构被移除。
- 1991
Eastgate Associates收购该地点
[1]新业主提议为轻工业使用进行翻新，但重建未成功。
- 1987
零售转工业重新定位开始
[1]该物业更名为Eastgate商业中心，并获得旨在允许轻工业占用的分区。
- 1979
原始主要主力租户离开
[1]霍恩斯、G. C. Murphy、Kresge和Thorofare关闭，因为中心失去业务给莫农加希拉购物中心。
- 1961
霍恩斯在中心扩张
[1]霍恩斯增设第二家专门销售折扣服装的门店。
- 1960
东山购物中心开业
[1]梅隆-斯图尔特开发的露天购物中心在匹兹堡开业，约瑟夫·霍恩公司作为其主要百货商店主力租户。
产品与定位
一个服务于匹兹堡地区消费者的中世纪社区和郊区购物中心，通过露天租户布局，以百货商店、超市和折扣零售商为主。其最初的定位随着封闭式区域购物中心和更新零售形式的扩张而变得竞争力下降。
百货商店 · 1960
约瑟夫·霍恩公司
约瑟夫·霍恩公司，通常称为霍恩斯，在中心开业时作为东山的主要主力租户。该百货商店提供广泛的普通商品，旨在为周围较小的租户产生定期购物客流。霍恩斯后来在东山增设了第二家专注于折扣服装的门店，但主店和其他原始主力租户均在1979年关闭，因为购物者转向莫农加希拉购物中心。
折扣服装 · 1961
霍恩斯折扣服装店
这家第二家霍恩斯门店于1961年开业，通过折扣服装概念扩展了百货商店主力租户在东山的业务。它反映了该中心努力同时满足传统百货商店需求和价值导向购物者的需求。该门店最终在1979年中心主要租户离开期间与霍恩斯东山主店一起关闭。
超市 · 1960
Thorofare及后续杂货业务
Thorofare是东山最初的租户之一，为中心提供超市客流。1979年Thorofare关闭后，Golden Dawn超市于1980年开始占用前空间。Golden Dawn于1985年关闭，之后该地点成为Giant Eagle门店。Giant Eagle后来于1989年关闭，因为更广泛的物业继续衰退。
品牌决策
1999
尝试吸引沃尔玛战略背景
Petra Ministries收购了前Zayre建筑，并为失败的购物中心开发项目寻求大型替代方案。
采取的行动
在1999年至2007年间，Petra试图将沃尔玛引入该地点；Lowe's和Kmart也被提议作为可能的替代方案。
后续影响
提议的替代开发项目均未建成，该地点在购物中心拆除后仍然空置。
1991
轻工业翻新计划战略背景
Eastgate Associates收购了一个只有少量剩余租户的物业，并寻求一种与场地疲软的零售需求相适应的用途。
采取的行动
业主提议将中心翻新为轻工业占用。
后续影响
重建未成功；到1998年，只有约15%的空间被重新利用。
1987
更名为Eastgate商业中心并重新分区战略背景
衰落的购物中心有大量空置，并面临来自更新、封闭式零售物业的竞争。
采取的行动
该综合体更名为Eastgate商业中心，并重新分区以允许轻工业用途。
后续影响
这一变化并未填满该物业。除了一个外围地块的Zayre门店外，该中心仍然大部分空置，Zayre和Giant Eagle均在1989年关闭。
1981
提议改建为工厂直销中心战略背景
在原始主力租户离开或削弱后，一位当地开发商收购了该物业，并寻求用工厂直销形式取代传统的露天购物中心模式。
采取的行动
该物业被计划改造成工厂直销中心。
后续影响
该提议未产生持续的零售复苏，该物业后来再次被重新定位为轻工业用途。
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