时尚岛
位于加利福尼亚州纽波特比奇的一个户外区域购物中心，由尔湾公司运营。
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概览
时尚岛是位于加利福尼亚州纽波特比奇的一个户外区域购物中心。它由尔湾公司开发，作为纽波特中心（Newport Center）的零售核心，纽波特中心是在奥兰治县快速郊区扩张期间创建的一个总体规划区域。该中心于1967年9月9日开业，占地面积约75英亩，建筑面积约一百万平方英尺，可容纳约5500辆汽车，拥有52家商场店铺和四个主要百货公司主力店：Buffums、Robinson's、The Broadway和JCPenney。其最初的建筑风格相对内敛，但后来的翻新赋予了该物业更明显的地中海和西班牙影响特征。 该中心不断因百货公司和专业零售行业的变化而重塑。JCPenney于1982年离开，其建筑被改造成中庭庭院（Atrium Court），增加了零售空间和下层美食广场。1989年由建筑师Jon Jerde领导的一次重大再开发引入了Island Terrace、第二个美食广场、一个七厅影院、步行大道以及由WET Design设计的Iris喷泉圆形庭院。这些变化使时尚岛从传统的郊区购物中心转变为开放式生活方式和娱乐目的地。 在1990年代和2000年代，主力店的更替变得尤为重要。Bullocks Wilshire于1990年成为I. Magnin，1995年成为Bullock's女装店，1996年改建为梅西百货女装店。The Broadway于1996年成为Bloomingdale's，标志着Bloomingdale's进入奥兰治县，前中庭庭院上层后来被改造为Bloomingdale's家居店。Robinson's于1993年成为Robinsons-May，并在2006年Federated-May合并后最终成为梅西百货全品类店。该物业还增加了Neiman Marcus，于1978年开业，并在2000年代中期进行了扩建。 尔湾公司于2009年开始进行另一次约1亿美元的翻新。该项目将原梅西百货女装店替换为Nordstrom，重新调整了餐饮和餐厅区域，加强了中心的景观和建筑特色，并寻求更高端的租户。一些计划中的概念未能实现：Dean & DeLuca在经济衰退期间取消了其拟议地点，Whole Foods Market后来占据了该地点，于2012年与Dick's Sporting Goods和Ulta Beauty一同开业。原影院于2011年被尔湾公司收购并翻新为Island Cinema，2017年由另一运营商接管后成为The Lot。 时尚岛继续发展为一个集零售、餐饮、娱乐和酒店于一体的混合目的地，而不是一个快时尚品牌或独立服装品牌。餐厅和租户频繁变化，包括用新概念取代Hard Rock Cafe、Blue Coral、El Torito Grill、Roy's和Fig & Olive。时尚类新增包括Suitsupply和Rodd & Gunn，而原Forever 21地点在2019年该零售商破产相关关闭后最终被拆除。RH Newport Beach，即时尚岛画廊，于2024年在该地点开业。该中心仍然活跃，拥有百货公司、专业零售商、餐厅、杂货、健身和娱乐用途，服务于纽波特比奇和更广泛的沿海奥兰治县市场。
沿革
时尚岛是纽波特中心（Newport Center）的主要购物组成部分，纽波特中心是尔湾公司在纽波特比奇规划的商务区。该项目于1967年9月9日开业，当时奥兰治县正在发展成为一个主要的郊区就业和消费区域。其最初的零售计划结合了四个百货公司主力店——Buffums、Robinson's、The Broadway和JCPenney——以及52家较小的商店。这个约一百万平方英尺的中心占地约75英亩，提供约5500个停车位。Welton Becket and Associates设计了大部分初始中心，而各个主力店建筑则由著名建筑师设计，包括Welton Becket、Gin Wong、William Pereira和Charles Luckman。1968年安装的锦鲤池成为该物业的持久特色之一。 第一次重大结构调整是在JCPenney于1982年离开后。其原建筑被改造成中庭庭院（Atrium Court），一个封闭的零售区，有两层商店和一个地下室美食广场。在1980年代中期，该中心还增加了第一个El Torito Grill概念，位于一个独立建筑中。时尚岛最重要的早期再开发是在1989年，建筑师Jon Jerde的计划重组了交通流线，并引入了Island Terrace、第二个美食广场、一个七厅Edwards影院、新的步行街和一个中央圆形庭院。WET Design的动画Iris喷泉成为视觉焦点。该项目帮助确立了后来该物业特色的开放式、娱乐导向的格式。 百货公司的整合推动了该中心下一阶段的发展。Bullocks Wilshire于1977年开业，Neiman Marcus于1978年开业。Bullocks Wilshire门店于1990年更名为I. Magnin，而Buffums于1991年进入清算，其建筑被细分给多个租户。Robinson's于1993年成为Robinsons-May，当时May Department Stores合并了其西海岸连锁店。Federated Department Stores于1995年淘汰I. Magnin，导致时尚岛门店成为Bullock's女装店，1996年收购Broadway Stores带来了更多主力店变化。原The Broadway于1996年底成为Bloomingdale's，使该百货连锁店在奥兰治县开设了第一家门店；中庭庭院的上层后来成为Bloomingdale's家居店。原Bullock's女装店成为梅西百货女装店。 在1990年代和2000年代初期，该物业增加了新的食品、书店和娱乐概念。The Cheesecake Factory、Bookstar、Hard Rock Cafe、Fleming's Prime Steakhouse、Roy's和其他餐厅扩大了其超越传统购物的角色。2003年的翻新通过更新的景观、建筑细节和新的旋转木马强化了该中心受地中海启发的视觉语言。Neiman Marcus在2005年进行了重大扩建。2006年，Federated-May Department Stores合并导致Robinsons-May转变为梅西百货全品类店，而独立的梅西百货女装店被关闭并由尔湾公司收购。Bookstar成为Barnes & Noble并搬迁到更大的空间。 从2009年开始，尔湾公司进行了另一次重大再开发，估计耗资约1亿美元。该计划将原梅西百货女装店替换为Nordstrom，计划在中庭庭院附近建造一个多租户建筑，将Island Terrace美食广场替换为更高档的餐饮，并更新物业的物理环境。经济衰退打乱了租户计划：Dean & DeLuca取消了其预期门店，Whole Foods Market成为替代租户，于2012年与Dick's Sporting Goods和Ulta Beauty一同开业。原Edwards影院被尔湾公司收购，翻新后于2011年12月重新开放为Island Cinema。它后来于2017年关闭，并在翻新后以The Lot重新开放。 进一步的变化影响了周边和餐厅组合。True Food Kitchen于2010年取代Blue Coral。El Torito Grill于2012年关闭，该地点后来于2014年成为Cucina Enoteca。南部入口附近增加了新建筑，包括Fig & Olive和Red O等概念。Suitsupply和Rodd & Gunn于2017年开业。Roy's于2019年关闭，Fig & Olive于2022年关闭，JOEY于2022年底占据原Roy's空间。Forever 21于2019年在该零售商破产期间关闭，并一直空置直到其建筑被拆除。RH Newport Beach，即时尚岛画廊，于2024年在该地点开业。同年7月，一名新西兰游客在停车场区域的一次抢劫事件中丧生，这一事件引起了公众对该物业安全的关注。时尚岛仍然是一个活跃的高档区域中心，服务于纽波特比奇和周边奥兰治县社区。
- 2024
RH Newport Beach开业
[1]RH Newport Beach，即时尚岛画廊，在原Forever 21地点开业。
- 2022
JOEY在原Roy's地点开业
[1]加拿大餐饮集团JOEY在原Roy's地点开业。
- 2019
Forever 21关闭
[1]Forever 21在该零售商破产相关的重组期间腾出其门店。
- 2018
The Lot重新开放原影院
[1]Island Cinema关闭后，The Lot翻新并重新开放了电影院。
- 2017
Suitsupply和Rodd & Gunn开业
[1]这两个服装品牌为该中心增加了高端男装零售。
- 2012
Whole Foods Market开业
[1]Whole Foods Market作为取消的Dean & DeLuca项目的替代品开业，与Dick's Sporting Goods和Ulta Beauty一同开业。
- 2011
Island Cinema翻新和重新开放
[1]尔湾公司翻新原Edwards影院并重新开放为Island Cinema。
- 2009
大规模翻新开始
[1]尔湾公司启动一项重大再开发计划，包括Nordstrom以及升级的餐饮和公共空间。
- 2006
Robinsons-May成为梅西百货
[1]在Federated-May合并后，原Robinsons-May主力店成为梅西百货全品类店。
- 2003
地中海风格翻新
[1]该中心获得景观、建筑和设施升级，包括一个新的旋转木马。
产品与定位
一个高档、开放式的区域购物和生活方式中心，结合百货公司、高端专业零售、餐饮、娱乐和建筑景观，服务于沿海奥兰治县的消费者和游客。
百货公司 · 1967
百货公司零售
时尚岛的百货公司产品历来是其区域目的地角色的核心。目前的主力店组合包括Bloomingdale's、梅西百货、Neiman Marcus和Nordstrom，提供服装、配饰、美容、家居商品以及其他广泛类别的商品，涵盖高端和主流百货公司格式。
专业零售
高端时尚和配饰
该中心拥有专业服装和配饰零售商，定位高于普通便利导向的商场购物。其租户历史包括Suitsupply和Rodd & Gunn等高端男装品牌，以及时尚、珠宝、鞋类和配饰零售商，其阵容随时间变化。
家居零售 · 1997
家居用品和设计
家居相关零售包括Bloomingdale's家居店，以及最近的RH Newport Beach，即时尚岛画廊。这些用途将物业从时尚和百货公司扩展到家具、室内设计和生活方式购买。
餐饮 · 2012
食品、杂货和餐厅
时尚岛结合了专业杂货和大量餐厅项目。Whole Foods Market于2012年开业，而餐厅组合包括The Cheesecake Factory、Fleming's、True Food Kitchen、Cucina Enoteca和JOEY等国家和区域概念。该组合通过关闭、替换和新建设不断变化。
娱乐 · 1989
影院和娱乐
自1989年增加七厅影院以来，娱乐一直是时尚岛定位的一部分。该设施后来作为Island Cinema运营，随后翻新并重新开放为The Lot，补充了餐饮和零售用途。
品牌决策
2019
关闭Forever 21门店其他背景
Forever 21进入破产程序并关闭了众多门店。
采取的行动
时尚岛门店被关闭，建筑在最终拆除前一直空置。
后续影响
该地点被重新开发为RH Newport Beach，于2024年开业。
2011
用Whole Foods Market取代取消的Dean & DeLuca项目新品背景
Dean & DeLuca在衰退后再开发期间取消了其计划中的时尚岛地点。
采取的行动
Whole Foods Market签约入驻该地点，并于2012年与Dick's Sporting Goods和Ulta Beauty一同开业。
后续影响
这一替代为该中心的高端零售和餐饮产品增加了杂货和日常生活方式流量。
2009
启动重大高档再开发战略背景
尔湾公司寻求更新时尚岛并改善其租户组合，在传统购物中心面临困难时期。
采取的行动
业主计划进行一项重大翻新，涉及Nordstrom、升级的公共空间、新的餐厅区域和更高端的租赁策略。
后续影响
经济衰退改变了租户计划：Dean & DeLuca退出，Whole Foods Market最终取代了它。
Reported renovation cost. $100 million (2009 renovation program)
1996
在Federated收购Broadway后重新配置百货公司主力店并购背景
Federated Department Stores收购了Broadway Stores，并计划合理化重叠的百货公司品牌。
采取的行动
The Broadway地点成为Bloomingdale's，而Bullock's女装店成为梅西百货女装店。
后续影响
时尚岛获得了Bloomingdale's在奥兰治县的第一家门店，并加强了其高端百货公司形象。
1989
围绕步行和娱乐用途重新定位中心战略背景
随着区域购物中心通过便利设施和体验式设计竞争，时尚岛需要进行重大物理更新。
采取的行动
Jon Jerde领导的再开发增加了Island Terrace、一个影院、新的餐饮服务、步行大道和Iris喷泉庭院。
后续影响
该物业形成了更强的开放式生活方式身份，并超越了以百货公司为主导的购物。
1982
将JCPenney建筑改造成中庭庭院战略背景
JCPenney关闭了其时尚岛门店，留下一个大型主力店建筑可供再开发。
采取的行动
该建筑被改造成一个封闭的购物区，拥有多个零售楼层和一个地下室美食广场。
后续影响
这一变化使中心的平面布局多样化，并为后来的零售和餐厅用途创造了空间。
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