福雷斯特尔村

福雷斯特尔村，又称普林斯顿福雷斯特尔村，是位于新泽西州米德尔塞克斯县普莱恩斯伯勒镇的一个混合用途商业综合体。尽管该物业实际位于普莱恩斯伯勒，但它使用普林斯顿地址，并靠近普林斯顿大学的福雷斯特尔校区。该开发项目占地约52英亩，沿美国1号公路建有约72万平方英尺的建筑空间。 该项目于1986年在从普林斯顿大学租赁的土地上破土动工。其开发商和设计师将其构想为一个开放式、主街风格的目的地，旨在结合购物、餐饮、娱乐、酒店和日常服务。Sasaki Associates和Bower Lewis Thrower/Architects设计了该综合体。美国1号公路和学院农场路的一个主要立交桥也随着开发而完工，此前关于谁应资助基础设施工作存在长期争议。 开业时，福雷斯特尔村包括夜总会、餐厅、室内美食广场、一家拥有300间客房的万豪酒店以及高档零售店。租户组合还包括实用的社区服务，如理发店、裁缝店、定制衬衫店、修鞋店、快递服务和录像租赁店。这种组合旨在创造一个比传统区域购物中心更频繁使用的替代选择。 该中心面临来自普林斯顿市中心、帕尔默广场和奎克桥购物中心的激烈竞争。其高档零售概念未能实现预期的长期表现，几家主要租户离开。该物业随后转向奥特莱斯购物中心模式，但只带来了暂时的改善。到20世纪90年代末，该综合体被广泛认为严重空置。 随后发生了一系列所有权和运营变更。2003年，Praedium集团将该中心出售给Gale公司。从2000年代中期开始，该物业从传统购物中心重新定位为办公和专业服务综合体，并辅以零售和餐饮。2007年，品牌重塑强调办公用户和其他日间客户。Can Do Fitness成为6万平方英尺市场大厅的主要主力租户，旁边还有水疗中心、物理治疗提供商、美甲沙龙和较小的服务企业。还引入了更多餐厅和专业零售商，包括Salt Creek Grille、Ruth's Chris牛排馆和Luxe Home。 酒店部分也随时间发生了变化。原来的万豪酒店在酒店业务迁至美国1号公路对面原Scanticon酒店所在地后，被威斯汀酒店取代。该综合体后来的租户组合包括办公室、专业服务、健身和健康企业、餐厅、有限的美食广场供应商以及其他服务本地用途。 近年来，福雷斯特尔村的传统零售活动急剧下降，并被描述为死气沉沉或严重表现不佳的购物中心。翻新和品牌重塑努力旨在加强其办公、医疗、研究、教育、住宅、工业和商业功能。更广泛的开发也影响了周边增长，包括邻近的办公综合体和住宅社区，如普林斯顿温德罗斯。因此，其当前身份不再是传统购物中心，而是一个混合用途的商业和服务园区，保留有限的零售和酒店角色。

福雷斯特尔村是在从普林斯顿大学租赁的土地上开发的，位于新泽西州普莱恩斯伯勒镇美国1号公路和学院农场路的交叉口。1986年破土动工。该开发项目被规划为一个开放式村庄，而不是传统的封闭式购物中心，采用主街风格布局，旨在鼓励频繁访问。其设计归功于Sasaki Associates和Bower Lewis Thrower/Architects。 该项目需要新的交通基础设施。在施工现场完成了一个苜蓿叶式立交桥，以管理与计划综合体相关的交通。开发商最终在罗伯特·伍德·约翰逊基金会就工作责任发生两年冲突后支付了交叉口的费用。 当福雷斯特尔村开业时，其项目对于郊区零售中心来说异常广泛。它结合了高档商店与餐厅、夜总会、室内美食广场、一家拥有300间客房的万豪酒店以及实用服务，包括裁缝、理发、修鞋、定制衬衫、快递和录像租赁。其概念是提供目的地购物和日常服务，从而比区域购物中心更频繁地产生访问。 该项目在高度竞争的零售环境中运营。普林斯顿市中心和帕尔默广场提供了成熟的购物和餐饮区，而奎克桥购物中心在附近提供了更大的传统购物中心形式。福雷斯特尔村难以维持其最初的高档租户组合，几家高端零售商离开。管理层随后引入了奥特莱斯商店，暂时将该中心转变为以奥特莱斯为导向的购物目的地。 到20世纪90年代末，该物业面临严重空置和零售相关性下降。一些稳定该地点的努力包括Tre Piani餐厅的到来和新办公大楼的建设。2003年，Praedium集团以3960万美元将该综合体出售给Gale公司。这笔交易标志着在更广泛的重定位期间所有权变更。 大约在2007年，福雷斯特尔村被重新定位为主要办公和专业综合体，零售部分较小，主要面向员工和附近用户。Can Do Fitness成为6万平方英尺市场大厅的重要主力租户。该建筑还设有Koi水疗中心、物理治疗、美甲沙龙和其他小企业。Luxe Home从帕尔默广场搬到福雷斯特尔村，而Salt Creek Grille和Ruth's Chris牛排馆等餐厅增加了目的地餐饮。 酒店部分也发生了变化。原来的万豪酒店在万豪迁至1号公路对面原Scanticon酒店所在地后，被威斯汀酒店取代。美食广场从市场大厅迁至主要零售区，但后来只保留了少量供应商，包括赛百味、Valentino's Pizzeria/Trattoria、Teriyaki Boy和China Chen/Village Grille，根据引用的账户。 随着时间的推移，大多数剩余的零售空间被办公室、服务提供商和其他非传统购物中心用途占据。该中心零售流量的下降导致观察者将其描述为死购物中心。翻新和品牌重塑举措旨在创造一个更有弹性的以办公室为中心和混合用途的环境。更广泛的普林斯顿福雷斯特尔村地区的规划指定包括办公、医疗、研究、教育、住宅、工业和商业开发。附近的办公和住宅项目，包括街对面的普林斯顿温德罗斯，构成了受该综合体影响的更大开发背景的一部分。

• 2007

  以办公为导向的重新定位

  [1]Forrestal Villageen.wikipedia.org

  该中心被重新定位为主要办公和专业综合体，辅以零售和服务。

• 2003

  出售给Gale公司

  [1]Forrestal Villageen.wikipedia.org

  Praedium集团以3960万美元将福雷斯特尔村出售给Gale公司。

• 1986

  破土动工

  [1]Forrestal Villageen.wikipedia.org

  福雷斯特尔村在普莱恩斯伯勒镇沿美国1号公路的普林斯顿大学租赁土地上破土动工。

• 作为开放式村庄开业

  [1]Forrestal Villageen.wikipedia.org

  该综合体开业时拥有高档商店、餐厅、夜总会、美食广场、万豪酒店和日常服务企业。

• 酒店转换为威斯汀

  [1]Forrestal Villageen.wikipedia.org

  原来的万豪酒店部分在万豪迁至美国1号公路对面后，被威斯汀酒店取代。

• 零售衰退和混合用途振兴

  [1]Forrestal Villageen.wikipedia.org

  传统零售活动下降，而翻新和品牌重塑努力旨在扩大办公、医疗、研究、教育、住宅和服务用途。

一个郊区混合用途村庄，结合办公、酒店、餐饮、服务、有限零售和健康用途，从高档购物目的地重新定位为商业和专业综合体。

• 零售 · 1986

  零售购物

  福雷斯特尔村最初在开放式主街风格环境中提供高档零售组合。随着竞争加剧和高档租户离开，该物业转向奥特莱斯零售，后来仅保留有限的零售存在，与办公室和服务并存。

• 餐饮 · 1986

  餐饮和食品服务

  餐饮一直是该综合体身份的重要组成部分。该地点包括餐厅、夜总会、室内美食广场，以及后来的Tre Piani、Salt Creek Grille、Ruth's Chris牛排馆和较小的美食广场供应商。

• 商业地产 · 2007

  办公和专业空间

  在2007年重新定位后，办公和专业用途成为该物业商业模式的核心。以前的零售区域和新开发项目容纳了办公室和服务，旨在服务员工和附近企业，而不是仅仅依赖目的地购物者。

• 健身和健康

  市场大厅健身和健康设施

  Can Do Fitness成为约6万平方英尺市场大厅的主要主力租户。该建筑还包括Koi水疗中心、物理治疗、美甲沙龙和其他小服务企业，在更广泛综合体中创造了以健康为导向的组成部分。

• 酒店业 · 1986

  酒店住宿

  酒店业是原始开发的一部分，通过一家拥有300间客房的万豪酒店。酒店业务后来迁至1号公路对面的原Scanticon地点，而福雷斯特尔村的酒店存在与威斯汀品牌相关联。

• 2007

  重新定位为办公和专业综合体战略

  背景

  传统零售流量和租户需求减弱，而该物业靠近普林斯顿附近的重要就业和研究走廊。

  采取的行动

  该中心将其定位转向办公室和专业用户，保留精选零售、餐厅、健身、健康和酒店服务。

  后续影响

  办公和服务用途变得更加突出，而传统购物中心功能继续收缩。

  来源

• 2003

  将综合体出售给Gale公司并购

  背景

  福雷斯特尔村在最初的高档购物概念输给附近竞争对手后，经历了零售表现疲软和入住率下降。

  采取的行动

  Praedium集团以3960万美元将该物业出售给Gale公司。

  后续影响

  所有权变更后，更广泛的努力将中心重新定位为办公、专业、酒店、餐饮和服务用途。

  Sale price. $39.6 million (2003 transaction)

  来源

1. 1Forrestal Villageen.wikipedia.org
2. 2Princeton Forrestal Village official websiteprincetonforrestalvillage.com