房地美

房地美是联邦住房贷款抵押公司的常用名称，是一家由美国国会在1970年创建的政府赞助企业。其核心角色在于二级抵押贷款市场，而非直接向消费者发放大部分抵押贷款。房地美从经批准的贷款机构购买符合条件的住宅抵押贷款，将这些贷款打包，并向投资者担保或出售抵押贷款支持证券。通过将抵押贷款转化为可交易的证券，该公司向贷款机构返还资本，帮助它们继续向购房者和为现有债务再融资的房主提供贷款。 该公司是根据1970年《紧急住房金融法》设立的，此前国会寻求为刚私有化的房利美创造竞争，并扩大抵押贷款资金流动。房地美最初与联邦住房贷款银行系统关系密切，主要服务于储蓄贷款协会和其他存款机构。后来，其业务扩展到常规合格抵押贷款市场，包括单户和多户住房金融。其证券成为美国固定收益市场的重要工具，并常在待宣布抵押贷款市场中进行交易。 房地美通常通过担保费及相关收入赚取收入。作为这些费用的回报，它承担其抵押贷款支持证券所对应贷款的特定信用风险，具体取决于其计划条款和适用法规。该企业并未对其证券提供明确的美国政府担保，但投资者历来将其政府赞助地位视为提供大量隐性支持。这种看法降低了融资成本，同时也引发了重大的公共政策和系统性风险担忧。 在2007年和2008年加剧的住房和金融危机期间，房地美和房利美的亏损及偿付能力担忧威胁到抵押贷款市场的稳定。2008年9月7日，联邦住房金融局将两家企业置于联邦监管之下。美国财政部通过高级优先股安排和资金承诺提供财务支持。房地美继续作为主要的抵押贷款金融中介运营，但其股票后来因未能满足最低价格要求而从纽约证券交易所退市。 在监管下，房地美仍然是常规抵押贷款、多户住房、经济适用房计划和抵押贷款信用风险转移交易的主要流动性来源。它还发布初级抵押贷款市场调查，这是美国抵押贷款利率的广泛引用的每周指标。该公司在FHFA的监督下运营，并继续参与关于美国住房金融体系未来结构、公共与私人风险划分、经济适用房、资本要求以及政府赞助企业可能释放或重组的持续政策辩论。

在房地美成立之前，房利美是美国从存款机构购买抵押贷款的主要机构。1968年，房利美被拆分为一家私营公司和吉利美，后者是负责为某些政府保险或政府担保贷款支持的证券提供担保的政府实体。这次重组让政策制定者担心二级抵押贷款市场的集中度以及抵押贷款信贷的可用性。 国会通过1970年《紧急住房金融法》作出回应，创建了联邦住房贷款抵押公司。房地美旨在与房利美竞争，最初专注于从储蓄贷款协会和其他存款机构购买抵押贷款。其基本运营模式是收购合格贷款，将其打包，并发行或支持抵押贷款支持证券。这种二级市场结构使贷款机构能够回收资本，而不是将每笔抵押贷款持有至到期。 该企业最初由十二家联邦住房贷款银行所有，并与联邦住房贷款银行委员会共同管理。随着时间的推移，房地美发展成为常规抵押贷款融资的大型参与者，支持单户和多户贷款。其章程和承保规则通常将其购买限制在合格抵押贷款范围内，尽管法定贷款限额和项目规则随时间发生了变化。合格与非合格贷款之间的区别有助于标准化抵押贷款市场的很大一部分，但也影响了巨额贷款和其他非标准贷款的可用性和价格。 1989年《金融机构改革、恢复和执法法》重组了房地美和房利美的监管框架。房地美与联邦住房贷款银行系统的机构关系被切断，公司获得了受联邦监督的标准化公司治理结构。该立法还在联邦住房贷款银行委员会废除后形成了新的监管安排。 在1990年代和2000年代初期，房地美扩大了其在经济适用房融资中的作用，并因购买与次级贷款相关的证券而获得住房目标信用。与此同时，私人标签证券化迅速增长。抵押贷款发起人和投资银行越来越多地使用私人证券化渠道，包括由可调利率和其他非传统贷款支持的产品。市场份额的竞争鼓励了承保标准的变化，并增加了对后来急剧恶化的住房市场的敞口。 当房价开始下跌，抵押贷款违约和止赎上升时，损失蔓延到整个抵押贷款融资体系。房地美和房利美因其担保规模和在维持流动性方面的作用而尤为重要。2008年7月，国会和联邦机构采取了旨在增强对企业信心的措施，包括扩大财政部权限和获得美联储贷款。这些措施未能阻止公司财务状况和股价进一步恶化。 2008年9月7日，FHFA主任詹姆斯·B·洛克哈特三世宣布房地美和房利美进入监管状态。财政部获得了高级优先股，并承诺提供资本支持。这次干预是金融危机中最具决定性的联邦应对措施之一。房地美在监管下继续其核心业务，而其普通股和优先股失去了大部分市场价值；其普通股后来从纽约证券交易所退市。 自危机以来，房地美一直是常规抵押贷款流动性的核心提供者。它扩大了信用风险转移机制，继续发行和担保机构抵押贷款支持证券，并维持多户和经济适用房项目。其每周的初级抵押贷款市场调查于1971年首次推出，已成为美国抵押贷款利率的广泛引用指标。该企业的长期地位仍未解决：政策制定者继续辩论房地美和房利美是否以及如何退出监管，多少私人资本应优先于纳税人，以及政府应在住房金融中扮演什么角色。

• 2022

  PMMS方法现代化

  [3]Freddie Mac Primary Mortgage Market Surveyfreddiemac.com

  抵押贷款利率调查采用基于申请的数据，取代了以前的贷款机构调查方法。

• 2010

  纽约证券交易所上市结束

  [1]Freddie Macen.wikipedia.org

  房地美股票因低于交易所最低价格要求而从纽约证券交易所退市。

• 2008

  联邦监管开始

  [2]Federal Housing Finance Agency: Conservatorshipfhfa.gov

  在美国住房和金融危机期间，FHFA将房地美置于监管之下，并由财政部提供资本支持。

• 1995

  经济适用房信贷扩大

  [1]Freddie Macen.wikipedia.org

  房地美开始因购买涉及次级证券而获得经济适用房目标信用。

• 1989

  联邦住房金融监管重组

  [1]Freddie Macen.wikipedia.org

  FIRREA修订了房地美的监管和治理框架，并将其与联邦住房贷款银行系统分离。

• 1971

  初级抵押贷款市场调查开始

  [3]Freddie Mac Primary Mortgage Market Surveyfreddiemac.com

  房地美启动其常规抵押贷款利率的定期调查，后来称为PMMS。

• 1970

  联邦住房贷款抵押公司成立

  [1]Freddie Macen.wikipedia.org

  国会通过《紧急住房金融法》创建房地美，以在二级抵押贷款市场提供竞争并扩大抵押贷款资金。

一家具有系统重要性的政府赞助二级市场机构，为美国住宅抵押贷款提供流动性、标准化和风险分散。

• 抵押贷款融资 · 1970

  单户抵押贷款购买与证券化

  房地美从经批准的贷款机构购买符合条件的住宅抵押贷款，并通过抵押贷款支持证券进行融资。这些计划通常侧重于常规合格贷款，并建立标准化的承保、文件、服务和披露实践。通过购买或担保这些贷款，房地美帮助贷款机构补充资金以进行额外发放，同时让投资者获得机构抵押贷款信用。

• 证券 · 1970

  房地美抵押贷款支持证券

  房地美将符合条件的抵押贷款打包，并发行或担保抵押贷款支持证券。投资者收到与基础抵押贷款相关的付款，而房地美的担保结构旨在解决特定的本金和利息支付风险。这些证券在美国固定收益市场广泛使用，并常在待宣布市场进行交易。

• 房地产融资

  多户住房金融

  房地美通过贷款购买、担保和证券化为公寓楼和其他多户房产提供融资。其多户活动包括常规租赁住房以及旨在支持经济适用房和劳动力住房的计划。该业务为房产所有者提供长期融资，并帮助将租赁住房信贷与机构资本联系起来。

• 市场信息 · 1971

  初级抵押贷款市场调查

  PMMS是房地美每周发布的美国平均抵押贷款利率。它涵盖常用的常规、合格、完全摊销的购房贷款，包括30年期和15年期固定利率抵押贷款。该调查被媒体、贷款机构、研究人员和政策制定者广泛引用，作为消费者抵押贷款利率趋势的基准。

• 风险管理

  抵押贷款信用风险转移

  房地美通过结构化证券、保险及相关交易将部分抵押贷款信用风险转移给私人投资者和再保险公司。这些安排旨在减少企业保留的风险量，并增加私人市场参与，同时允许房地美继续支持抵押贷款流动性。

• 2008

  住房危机损失与联邦监管

  房地美因其规模、政府赞助地位和抵押贷款信用风险敞口而成为美国住房和金融危机的核心主题。联邦监管机构将公司置于监管之下，财政部提供资本支持以防止无序失败并保护抵押贷款市场运作。

  来源

• 2003

  会计与盈余管理争议

  房地美在2000年代初期披露会计问题，导致管理层变动和监管审查。这一事件引发了对大型政府赞助企业的财务报告、高管监督和治理的质疑。

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• 2022

  采用基于申请的抵押贷款利率数据其他

  背景

  房地美报告了其每周抵押贷款利率发布所使用的传统贷款机构调查方法面临的挑战。

  采取的行动

  PMMS开始依赖通过房地美自动化承保系统提交的实际贷款申请数据，同时保持每周发布。

  后续影响

  该调查继续作为美国抵押贷款利率变动的主要公共参考，但数据基础进行了修订。

  来源

• 2008

  进入联邦监管其他

  背景

  房价下跌、违约率上升、抵押贷款信用损失以及市场对房地美和房利美偿付能力的担忧威胁到更广泛的住房金融体系。

  采取的行动

  FHFA将房地美置于监管之下，财政部获得高级优先股并承诺资本支持。

  后续影响

  公司继续在联邦监督下运营，其普通股最终从纽约证券交易所退市。

  来源

• 1970

  创建竞争性的二级抵押贷款市场机构战略

  背景

  国会寻求在房利美重组后扩大抵押贷款流动性，并减少对单一主要购房贷款购买者的依赖。

  采取的行动

  《紧急住房金融法》创建了房地美，以从存款机构购买抵押贷款并支持抵押贷款支持证券。

  后续影响

  房地美成为美国住房金融中两个占主导地位的常规二级市场企业之一。

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• 2022.02.15

  报道2022.02.15

  Freddie Mac 任命 Heidi Mason 为执行副总裁兼总法律顾问[5]Freddie Mac 任命 Heidi Mason 为执行副总裁兼总法律顾问nationalmortgageprofessional.com

  Freddie Mac 任命 Heidi Mason 为执行副总裁兼总法律顾问。她将接替 Jerry Weiss 承担总法律顾问职责，并于 3 月 7 日加入公司。

• 尚未确定

  报道2021.05.26

  Northwest Bank获得Home Possible RISE奖[6]Northwest Bank获得Home Possible RISE奖oleantimesherald.com

  Northwest Bank获得了联邦机构Freddie Mac项目颁发的Home Possible RISE奖；该项目帮助低收入购房者获得抵押贷款。

• 2021.03.16

  报道2021.03.16

  Freddie Mac 任命 Mark Grier 为临时首席执行官[7]Freddie Mac 任命 Mark Grier 为临时首席执行官nationalmortgagenews.com

  Freddie Mac 任命 Mark Grier 为临时首席执行官，暂时接替 David Brickman 空出的职位。

• 尚未确定

  IMPACT与房利美合作发行社会债券[8]IMPACT与房利美合作发行社会债券digitalmedianet.com

  IMPACT Community Capital与房利美合作发行了其首批社会债券，发行总额为1.06亿美元，为4,585套经济适用房提供融资。

• 尚未确定

  报道2020.10.19

  Fairstead为老年人住房改造项目获得融资[9]Fairstead为老年人住房改造项目获得融资rew-online.com

  Fairstead已获得超过7900万美元融资，用于将前Park 79 Hotel改建为老年人可负担住房。

• 2015.02.19

  报道2015.02.19

  Freddie Mac公布第四季度盈利[10]Freddie Mac公布第四季度盈利vancouver.citynews.ca

  Freddie Mac公布第四季度净收入为2.27亿美元，较2013年同期大幅下降。报道还称，这家受政府控制的公司计划在次月向美国财政部支付9亿美元股息。

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1. 1Freddie Macen.wikipedia.org
2. 2Federal Housing Finance Agency: Conservatorshipfhfa.gov
3. 3Freddie Mac Primary Mortgage Market Surveyfreddiemac.com
4. 4Freddie Mac official websitefreddiemac.com
5. 5Freddie Mac 任命 Heidi Mason 为执行副总裁兼总法律顾问nationalmortgageprofessional.com
6. 6Northwest Bank获得Home Possible RISE奖oleantimesherald.com
7. 7Freddie Mac 任命 Mark Grier 为临时首席执行官nationalmortgagenews.com
8. 8IMPACT与房利美合作发行社会债券digitalmedianet.com
9. 9Fairstead为老年人住房改造项目获得融资rew-online.com
10. 10Freddie Mac公布第四季度盈利vancouver.citynews.ca
11. 11Mortgage giant Freddie Mac posts $227M profit in 4Q; paying $900M dividend to governmenttoronto.citynews.ca