通用开发公司
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未认领通用开发公司是一家佛罗里达州土地开发公司，创建了大型规划社区，后在欺诈相关起诉后破产。
最近更新 2026年11月4日
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概览
通用开发公司，通常称为GDC，是佛罗里达州一家主要的土地开发公司，与该州战后增长期间多个大型规划社区的创建有关。其开发项目包括夏洛特港、北港、马拉巴尔港、圣露西港、塞巴斯蒂安高地、海湾湾、南湾湾和东恩格尔伍德。GDC不仅仅出售地块，通常还通过铺设道路、安装供水和污水系统、开发高尔夫球场和码头以及运营垃圾填埋场等服务来创建自给自足的社区。这种基础设施密集型模式使其一些社区具有公司镇的特征，开发商对当地服务施加了重大影响，在北港，公司员工在合并后第一届市议会中有代表。 该公司由两家不同起源的企业合并而成。佛罗里达加拿大公司于1928年在加拿大注册为化学研究公司，最初从事采矿和石油工业的技术工艺和设备。在20世纪50年代，其活动日益转向佛罗里达房地产，因此更名为佛罗里达加拿大公司。由弗兰克·E·麦克尔一世于1908年在杰克逊维尔创立的麦克尔公司已成为佛罗里达州最大的住宅建筑公司之一，并于1937年将业务迁至迈阿密。麦克尔家族企业和佛罗里达加拿大公司在50年代中期创建并整合了佛罗里达房地产开发子公司，两家组织于1958年合并成立通用开发公司。 麦克尔兄弟——埃利奥特、罗伯特和小弗兰克——后来在与董事长加德纳·考尔斯发生争执后离开了GDC。1962年，他们成立了德尔托纳公司，该公司成为佛罗里达社区开发的重要竞争对手。同年，前西尔斯董事长兼首席执行官查尔斯·H·凯尔斯塔特成为GDC的董事长兼首席执行官。他担任这两个职位直到1973年，并在1965年至1970年间担任总裁。 GDC的扩张产生了大量长期债务。到20世纪70年代末，该公司已积累了与数千块已售地块的承诺建设和基础设施相关的负债。当建设开始导致现金紧张时，管理层采取了收购、规划和出售更多土地循环，利用新销售收益来支持早期的发展承诺。随着成本、义务和公司产生新现金的能力出现分歧，这种模式变得越来越脆弱。 该公司在20世纪80年代末遭遇严重的法律和财务问题。联邦调查人员审查了GDC虚假抬高房价和欺诈性房屋销售的指控。1990年3月16日，该公司对联邦邮件欺诈指控认罪，并原则上同意为1982年1月1日至1989年12月31日期间购买房屋的合格购房者建立赔偿。GDC于1990年4月申请第11章破产保护。法院指定的首席执行官托马斯·J·哈奇森三世在1990年至1991年间任职，期间公司进行破产和重组。 董事长大卫·F·布朗和总裁罗伯特·F·埃尔林在公司认罪前不久辞职，并与营销高管托雷·德贝拉和理查德·雷森一起被单独起诉。这些高管于1992年和1993年被定罪并判刑，但美国第十一巡回上诉法院后来推翻了定罪并下令驳回指控。上诉裁决，美国诉布朗案，79 F.3d 1550（11th Cir. 1996），成为对最初起诉叙述的重要后续限定，并被描述为为这些人平反。 GDC的破产产生了大西洋湾社区公司，该公司承担或控制了各种资产和开发权益。一项通过出售大西洋公司部分土地和水处理资产筹集约2亿美元的拟议努力未能完全实现，大西洋公司于2001年寻求破产保护。前GDC高管埃尔林和雷森后来重返房地产开发领域，从大西洋公司收购了3000多块空置地块，帮助创建了新视野地产公司。GDC本身并未作为运营开发商继续存在。其持久意义在于其佛罗里达社区的规模、以基础设施为主导的开发模式，以及试图通过持续土地销售为大量承诺改善提供资金所带来的法律和财务后果。
沿革
通用开发公司于1958年由佛罗里达加拿大公司和麦克尔兄弟的业务合并而成。其公司谱系可追溯到1928年在加拿大注册的化学研究公司，该公司为采矿和石油应用开发技术工艺和设备。在20世纪50年代，佛罗里达加拿大公司将其大部分活动转向佛罗里达房地产，并采用了后来的名称。1954年10月，佛罗里达加拿大公司和麦克尔利益集团在佛罗里达东海岸和西海岸建立了四个联合子公司用于房地产开发。这些子公司于1956年合并，形成了GDC之前的运营结构。 麦克尔方面起源于麦克尔公司，由弗兰克·E·麦克尔一世于1908年在杰克逊维尔创立。该公司于1937年迁至迈阿密，并成为佛罗里达州最大的住宅建筑商之一。弗兰克·麦克尔一世去世后，他的儿子埃利奥特、罗伯特和小弗兰克接管了公司。家族参与GDC在董事长加德纳·考尔斯发生争执后结束。1962年，兄弟们创立了德尔托纳公司，该公司在佛罗里达大型社区开发方面与GDC竞争。 GDC的商业模式不仅仅是出售未开发的土地。在每个社区，它可以建造道路、供水和污水设施、高尔夫球场、码头和其他基本设施，有时还运营垃圾填埋场。由此产生的开发项目规模庞大，使其类似于公司镇。GDC参与了夏洛特港、北港、马拉巴尔港、圣露西港、塞巴斯蒂安高地、海湾湾、南湾湾和东恩格尔伍德。北港尤其与公司的公民影响力相关，因为GDC员工构成了社区合并后的第一届市议会。 查尔斯·H·凯尔斯塔特，前西尔斯董事长兼首席执行官，于1962年加入GDC领导层。他担任董事长兼首席执行官直到1973年，并在1965年至1970年间担任总裁。公司继续扩大其土地开发计划，但与先前出售地块相关的基础设施承诺造成了不断增长的负债。到20世纪70年代末，GDC已承诺为数千块地块进行建设和改进。当开发成本到期时，可用现金变得不足，促使公司购买、规划和出售更多土地，以资助早期销售中承诺的工作。 由此产生的财务压力与有关房屋营销和定价的指控同时发生。联邦当局对GDC进行了大约两年的调查，指控其虚假抬高房价。在20世纪80年代末，公司管理层面临欺诈性房屋销售的刑事起诉。1990年3月16日，GDC对联邦邮件欺诈认罪。公司原则上同意为1982年1月1日至1989年12月31日期间购买房屋的购房者建立赔偿基金。GDC于1990年4月申请第11章破产。托马斯·J·哈奇森三世在1990年至1991年间担任法院指定的首席执行官。 大卫·F·布朗和罗伯特·F·埃尔林，分别是公司的董事长和总裁，在公司认罪前不久辞职，并被单独审判。营销高管托雷·德贝拉和理查德·雷森也被起诉。被告于1992年8月被定罪，并于1993年1月被判刑：埃尔林被判处十年监禁，布朗和雷森被判处最高五年监禁，德贝拉被判处八年监禁，同时还有欺诈和共谋定罪。第十一巡回法院随后推翻了定罪并下令驳回所有指控。美国诉布朗案，79 F.3d 1550（11th Cir. 1996），提供了控制性的上诉讨论，并实质上改变了原始定罪所暗示的法律结论。 破产过程产生了大西洋湾社区公司，该公司与GDC剩余的开发资产相关联。大西洋公司持有大量土地和九个水处理厂，并考虑通过出售部分资产筹集约2亿美元的计划，但该计划未能完全实现。大西洋公司于2001年申请破产保护。在上诉逆转后出狱后，埃尔林与雷森重新合作进行房地产开发；两人从大西洋公司购买了超过3000块空地，促成了新远景地产公司的成立。因此，GDC作为运营公司结束，而其许多社区继续作为佛罗里达州已建立的地方，其道路、公用事业、布局和土地使用模式反映了公司的开发计划。
- 2001
大西洋湾社区公司申请破产
[1]与GDC破产相关的继任实体在资产出售计划未能完全实现后寻求破产保护。
- 1996
上诉法院推翻高管定罪
[2]第十一巡回法院推翻了前GDC高管的定罪，并下令驳回指控。
- 1990
邮件欺诈认罪和第11章申请
[1]GDC于3月对联邦邮件欺诈认罪，并于4月申请第11章破产。
- 1962
麦克尔兄弟成立德尔托纳
[1]在与GDC董事长加德纳·考尔斯发生争执后，麦克尔兄弟离开并成立了德尔托纳公司，成为未来的竞争对手。
- 1962
查尔斯·H·凯尔斯塔特成为GDC领导人
[1]前西尔斯董事长兼首席执行官查尔斯·H·凯尔斯塔特成为GDC的董事长兼首席执行官。
- 1958
通用开发公司成立
[1]佛罗里达加拿大公司和麦克尔业务合并成立通用开发公司。
- 1956
佛罗里达加拿大公司专注于房地产
[1]佛罗里达加拿大公司整合了其开发子公司，并将其大部分业务集中在佛罗里达房地产。
- 1954
佛罗里达开发子公司成立
[1]佛罗里达加拿大公司和麦克尔利益集团在佛罗里达州两岸创建了四个相关子公司用于房地产开发。
- 1937
麦克尔业务迁至迈阿密
[1]麦克尔公司将其业务从杰克逊维尔迁至迈阿密，以在佛罗里达州扩张。
- 1928
化学研究公司注册成立
[1]后来成为佛罗里达加拿大公司的加拿大公司以化学研究公司的名义注册成立。
产品与定位
一家大型佛罗里达总开发商，销售住宅用地和规划社区，并由开发商建设的基础设施和便利设施支持。
房地产开发
总体规划住宅社区
GDC的主要产品是大型住宅社区，由细分土地组成。公司规划整个区域，而不是孤立的房屋地块，并营销诸如夏洛特港、北港、马拉巴尔港、圣露西港和塞巴斯蒂安高地等社区。开发通常包括内部道路以及公用设施和面向公众的便利设施的安排。
住宅房地产
住宅地块和房屋
GDC出售住宅地块，有时还出售与其规划社区相关的房屋。公司后来的法律问题集中在20世纪80年代虚假抬高房价和使用欺诈性销售行为的指控上。
基础设施服务
社区基础设施和便利设施
开发商建造或运营旨在支持其社区的基础设施，包括道路、水处理和污水设施、高尔夫球场、码头和垃圾填埋场。这种垂直整合的方法帮助GDC将其开发项目呈现为功能齐全的社区，而不是简单的土地细分。
争议事件
品牌决策
1990
第11章重组其他背景
GDC面临不断增长的基础设施负债、欺诈相关法律诉讼和财务能力下降。
采取的行动
公司申请第11章破产保护，并由法院指定的首席执行官运营。
后续影响
破产过程导致了大西洋湾社区公司以及GDC相关土地和公用事业资产的处置。
1962
麦克尔家族分离并成立竞争对手战略背景
麦克尔兄弟在合并后与GDC董事长加德纳·考尔斯发生争执。
采取的行动
埃利奥特、罗伯特和小弗兰克·麦克尔离开GDC并创立了德尔托纳公司。
后续影响
德尔托纳成为佛罗里达州大型社区开发市场的竞争对手。
1958
合并创建通用开发公司并购背景
佛罗里达加拿大公司和麦克尔业务在20世纪50年代开发了相关的佛罗里达房地产运营和子公司。
采取的行动
两家企业合并成立通用开发公司。
后续影响
GDC成为佛罗里达州主要的土地开发商，并扩展了基于大型规划社区和开发商提供基础设施的模式。
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