港畔广场

港畔广场是位于马里兰州巴尔的摩市中心的一个滨水零售、餐饮和娱乐综合体，以帮助将该市的内港从一片未充分利用的工业滨水区转变为主要的游客目的地而闻名。该综合体由Rouse公司开发，这是一家总部位于马里兰州哥伦比亚市的房地产公司，与城市节日市场及开发商詹姆斯·W·劳斯有关。其主要建筑为普拉特街馆和莱特街馆，两座低层金属屋顶建筑面向港口，中间隔有一个户外表演区。港畔广场画廊是一个更大的封闭式购物中心，后来建在普拉特街馆旁边。相邻的办公楼和酒店也与更广泛的港畔广场综合体相关联。 规划源于巴尔的摩战后对市中心滨水区进行改造的努力。早期的总体规划试图用公共开放空间、文化机构、商业用途和连续的港口长廊取代老化的码头和仓库。20世纪70年代末，巴尔的摩官员邀请詹姆斯·劳斯应用他在波士顿法尼尔厅市场使用的节日市场模式。该概念强调步行活动、本地商户、特色食品、公共活动和旅游业，而非传统的郊区购物中心。由于该开发项目使用了城市拥有的公园用地，巴尔的摩选民批准了1978年所需的宪章修正案，允许在内港场地的有限部分进行建设。 Rouse公司于1978年宣布该项目，成立了Harborplace, Inc.进行开发，并于1979年1月开始建设。本杰明·C·汤普森的建筑事务所设计了这些展馆，以唤起历史市场棚屋的风格，采用暴露的结构元素、二楼阳台和面向水面的视野。港畔广场于1980年7月2日开放，期间举行了为期一周的市民庆祝活动，包括演讲、音乐、巴尔的摩交响乐团演出、烟花和其他公共活动。其早期租户组合包括本地特色商店、海鲜餐厅、预制食品供应商和巴尔的摩主题商品。菲利普斯海鲜是重要的早期餐厅合作伙伴，而内港周边的景点——包括1981年开放的国家水族馆和1982年开放的麦克尔丁喷泉——帮助将该地区确立为区域和国家旅游目的地。 在第一个十年里，港畔广场成为滨水城市再开发的突出范例。其明显的成功鼓励了Rouse公司在其他城市开展类似的节日市场项目。该综合体也成为巴尔的摩市民认同的一个可识别部分，举办音乐会、社区聚会和季节性旅游活动。港畔广场画廊于1987年开放，相邻的斯托弗港畔广场酒店于1988年开业；该酒店后来成为文艺复兴巴尔的摩港畔广场酒店。这些新增设施共同将港畔广场从两个以露天为主的展馆扩展为一个更大的混合零售、酒店、办公和娱乐综合体。 从20世纪90年代起，租户策略发生了变化。全国性连锁店逐渐取代独立的本地商户，展馆逐渐变得类似于传统的购物中心和旅游零售物业。与后期相关的餐厅和景点包括Hooters、Johnny Rockets、Pizzeria Uno、The Cheesecake Factory、Five Guys、Bubba Gump Shrimp Co.、Ripley's Believe It or Not!等连锁店。这种转变削弱了原有的本地市场特色，并导致人们认为港畔广场变得过于标准化和面向游客。来自市中心其他目的地的竞争、游客模式的变化、犯罪担忧、电子商务以及更广泛的零售业压力进一步挑战了该物业。 General Growth Properties于2012年11月将港畔广场出售给Ashkenazy Acquisition Corporation。该物业随后经历了老化和维护问题，Ashkenazy在贷款违约导致2019年3月法院下令接管后失去了控制权。COVID-19大流行加速了租户的离开。几家知名餐厅和零售商离开，该综合体变得基本空置。由与Brookfield Properties有关联的实体单独拥有和管理的画廊于2022年1月永久关闭。 MCB Real Estate在2022年分阶段收购了这些展馆，并提出了一项重大再开发计划。现有参考资料中描述的计划要求于2026年秋季拆除现有设施，并替换为一个目标在2030年代初完工的混合用途项目。在此期间，本地企业支持倡议使临时或快闪经营者，包括Soul Kuisine Cafe和Made in Baltimore，能够占用展馆的部分区域。因此，港畔广场作为巴尔的摩开创性的再开发项目仍然具有历史意义，而其目前的运营状态和最终的物理形态仍取决于再开发决策。

巴尔的摩内港的再开发源于战后对市中心因郊区化、工业衰退和旧滨水基础设施废弃而削弱的担忧。1964年由市长西奥多·R·麦克尔丁和Wallace McHarg Roberts & Todd领导的规划努力提议清除老化的码头和仓库，代之以公共设施和新的混合用途开发。滨水长廊于1974年完工，随后是文化和社会项目，包括马里兰科学中心和巴尔的摩世界贸易中心。 1977年，市长威廉·唐纳德·谢弗邀请詹姆斯·W·劳斯为内港开发一个商业核心项目。劳斯已经在波士顿的法尼尔厅市场展示了节日市场模式。该提案不是创建一个传统的封闭式购物中心，而是寻求在受历史市场区启发的环境中结合本地商户、餐馆、食品供应商、娱乐和公共聚会空间。由于土地是城市拥有的公园用地，1978年需要进行公投。选民授权使用该场地有限的3.2英亩部分，同时保留周围的公共开放空间。 Rouse公司于1978年11月宣布港畔广场，并成立了Harborplace, Inc.来推进该项目。本杰明·C·汤普森的麻省建筑事务所设计了这些建筑，施工于1979年1月在原巴尔的摩蒸汽船公司码头区域开始。菲利普斯食品公司同意经营一家大型海鲜餐厅，因为劳斯认为，一家成熟的本地海鲜机构对市场的特色至关重要。港畔广场于1980年7月2日开放，举行了盛大的公共庆祝活动，包括市政演讲、表演、管弦乐、烟花和其他庆祝活动。 最初的综合体包括普拉特街馆、较大的莱特街馆以及它们之间的一个户外圆形剧场。这些展馆包含本地导向的商店、餐馆、美食广场和特色供应商。商品包括巴尔的摩运动服装、马里兰产品、区域食品以及与当地文化相关的物品。1981年国家水族馆和1982年麦克尔丁喷泉的开放增加了人流量，而通往喷泉的新连接加强了市场与更广泛的滨水长廊之间的关系。 港畔广场成为美国市中心滨水区再生的最显著例子之一。其成功帮助启发了Rouse公司在诺福克、托莱多、里士满和费城等城市的其他节日市场开发。该公司还将这一概念用作非滨水商业项目的模型。1985年，The Fudgery在莱特街馆开业，为游客体验增添了表演性糖果店形式。港畔广场画廊于1987年9月开放，相邻的斯托弗酒店于1988年4月开业。该酒店后来作为文艺复兴巴尔的摩港畔广场酒店运营，合并后的物业通常被称为港畔广场及画廊。 该综合体于1990年庆祝其十周年，由可口可乐赞助，包括纪念杯和与巴尔的摩识字倡议相关的慈善捐款。这十年也标志着租户构成发生重大变化的开始。Rouse公司越来越青睐全国连锁店，并拒绝续签一些独立运营商的租约。Hooters于1990年成为早期的全国租户，随后是其他知名餐厅和零售品牌。尽管这一变化支持了更熟悉的商业组合，但它减少了最初节日市场所特有的本地供应商特色。 在20世纪90年代和2000年代，港畔广场继续为游客服务，但越来越像一个传统的购物中心和餐饮区。1992年卡姆登球场Oriole Park的开放改变了市中心的游客流量，而竞争、购物习惯的改变和在线商务的增长给该物业带来了额外压力。到2010年代初，该综合体包含许多全国连锁店和旅游景点，一些观察者批评它过于标准化或面向游客。 General Growth Properties于2012年11月将港畔广场出售给Ashkenazy Acquisition Corporation。该物业后来遭受维护不善和入住率下降。Ashkenazy拖欠其物业贷款，法院指定的接管于2019年3月将该公司从控制中移除。疫情加剧了衰退，餐馆和零售商纷纷离开。画廊由BGRE（前身为Brookfield Properties）独立拥有和管理，于2022年1月永久关闭。 MCB Real Estate在2022年分阶段收购了这些展馆。其再开发概念要求于2026年秋季拆除现有展馆，并建造一个预计在2030年代初完成的混合用途替代品。在规划期间，巴尔的摩市中心合作伙伴关系的BOOST/LTP倡议帮助将临时本地运营商引入空置空间，包括Soul Kuisine Cafe和Made in Baltimore。因此，港畔广场的历史跨越了两个截然不同的时代：一个帮助振兴巴尔的摩滨水区的有影响力的节日市场实验，以及一个零售标准化、空置、所有权困境和拟议重建的后期。

• 2022

  画廊关闭，MCB收购展馆

  [1]Harborplaceen.wikipedia.org

  画廊于1月永久关闭，而MCB Real Estate于当年晚些时候分阶段收购了这些展馆。

• 2019

  法院指定的接管开始

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  Ashkenazy在贷款违约后失去控制，该物业于3月进入接管程序。

• 2012

  所有权转移给Ashkenazy Acquisition Corporation

  [1]Harborplaceen.wikipedia.org

  General Growth Properties于11月出售了该物业。

• 1990

  十周年可口可乐计划

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  港畔广场以可口可乐赞助、纪念杯和与识字相关的慈善倡议来纪念其十周年。

• 1988

  相邻酒店开业

  [1]Harborplaceen.wikipedia.org

  斯托弗港畔广场酒店在画廊旁开业，后来成为文艺复兴巴尔的摩港畔广场酒店。

• 1987

  港畔广场画廊开业

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  封闭式画廊购物中心在普拉特街馆旁开业。

• 1981

  国家水族馆在附近开放

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  国家水族馆的开放增强了内港吸引区域和游客的能力。

• 1980

  港畔广场开放

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  双展馆于7月2日作为巴尔的摩内港复兴的商业核心开放。

• 1979

  施工开始

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  施工于1月在原巴尔的摩蒸汽船公司码头遗址开始。

• 1978

  巴尔的摩选民授权有限的公园用地开发

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  公投批准使用城市拥有的公园用地的一小部分用于港畔广场项目，同时保留大部分周围的开放空间。

• 1964

  首次内港总体规划工作开始

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  巴尔的摩启动了一项规划过程，旨在用公共空间、文化机构和新的开发取代老化的滨水工业区。

一个滨水节日市场，结合本地美食、特色零售、旅游和公共娱乐，后来重新定位为传统的全国连锁零售和餐饮。

• 零售和餐饮展馆 · 1980

  普拉特街馆

  港畔广场最初的两个滨水建筑之一。普拉特街馆强调零售和餐饮，后来容纳了本地商户、全国连锁餐厅和面向游客的企业的混合。

• 零售、食品和娱乐展馆 · 1980

  莱特街馆

  较大的原始展馆包含美食广场、市场区域、特色商店、餐厅以及通往滨水公共区域的通道。它还与内港圆形剧场和临时本地商业激活有关。

• 封闭式购物中心 · 1987

  港畔广场画廊

  一个与普拉特街馆相连的五层封闭式购物中心。它扩大了港畔广场的零售足迹，但独立拥有，并于2022年1月永久关闭。

• 海鲜餐厅 · 1980

  菲利普斯港畔广场

  一个主要的早期租户和本地海鲜锚点，与菲利普斯食品公司合作开发。原始运营包括一家大型全方位服务餐厅以及相关的外卖和自助餐形式。

• 公共娱乐场所 · 1980

  内港圆形剧场户外舞台

  两个展馆之间的露天表演和聚会空间，用于音乐会、社区活动和舰队周节目等公共活动。

• 2022BOOST/LTP本地商业激活

  Baltimore

  巴尔的摩市中心合作伙伴关系项目支持本地企业在再开发前进入选定的空置港畔广场空间。

  结果. 包括Soul Kuisine Cafe和Made in Baltimore在内的临时运营商帮助在原本未充分利用的展馆中维持了有限的活动。

  来源
• 1990港畔广场十周年可口可乐庆祝活动

  Baltimore

  可口可乐赞助了港畔广场的十周年庆祝活动，并为内港商户提供纪念杯。饮料收益的一部分指定用于巴尔的摩阅读，一项城市识字倡议。

  结果. 庆祝活动巩固了港畔广场作为市民和旅游场所的角色；杯子上市长名字的印刷错误成为当地广泛讨论的新奇事物。

  来源

• 2022

  追求混合用途再开发战略

  背景

  在所有权困境、租户离开和疫情相关中断之后，这些展馆已基本空置。

  采取的行动

  MCB Real Estate收购了这些展馆，并提议于2026年秋季拆除现有设施，以建造一个目标在2030年代初完成的混合用途替代品。

  后续影响

  现有展馆预计仅在再开发规划进行期间以临时身份运营。

  来源

• 1990

  增加全国连锁租户的比例战略

  背景

  随着物业成熟，最初的本地供应商形式面临财务和租赁压力。

  采取的行动

  Rouse公司越来越多地用知名的全国性餐厅和零售商取代独立商户。

  后续影响

  港畔广场保留了游客流量，但变得更像传统的购物和餐饮综合体，削弱了其原有的本地市场特色。

  来源

• 1978

  采用节日市场模式战略

  背景

  巴尔的摩寻求一种商业用途，能够吸引行人和游客，同时支持更广泛的内港复兴计划。

  采取的行动

  Rouse公司选择了一种本地导向的市场形式，结合食品、特色零售、娱乐和公共空间，而不是传统的封闭式购物中心。

  后续影响

  港畔广场成为滨水城市再开发的突出典范，并影响了后来的Rouse公司项目。

  来源

1. 1Harborplaceen.wikipedia.org