高地购物中心

高地购物中心是位于德克萨斯州奥斯汀北部的一个区域性购物中心，坐落于机场大道，靠近35号州际公路，位于美国290号公路以北。它于1971年8月4日开业，是奥斯汀首个封闭式郊区购物中心，并成为该市及周边社区的重要零售目的地。该开发项目由奥斯汀购物中心公司（The Rouse Company的子公司）创建，最初的主要主力店包括JCPenney、奥斯汀本土百货连锁店Scarbrough's和圣安东尼奥的Joske's。 该购物中心在封闭式区域购物中心成为美国发展中的城市主要公民和商业目的地的时期运营。其位置使其能够服务奥斯汀中部和东部、德克萨斯大学地区以及沿35号州际公路走廊的社区。然而，随着时间的推移，竞争环境发生了变化。较新的购物中心，包括巴顿溪广场和The Domain，以更新的设施、更新的租户组合以及更富裕或快速增长的周边贸易区吸引了顾客。高地购物中心自身的客户群和周边人口结构变化较慢，导致入住率下降和区域吸引力减弱。 其主力店历史反映了更广泛的百货公司整合。Joske's于1987年成为Dillard's的一部分，原Joske's位置经过翻新并作为Dillard's门店运营。Dillard's还在1992年在原Scarbrough's空间开设了第二家门店，后来将其商品分为女装和男装部门。JCPenney作为原始主力店于2006年关闭。Foley's于2006年9月成为Macy's，此前联邦百货公司收购了五月百货公司，Macy's后来于2011年关闭。Dillard's于2009年关闭了其在高地购物中心的剩余门店。 到2008年，购物中心七个零售区域中有两个关闭，当地报道将该物业描述为处于衰退状态。该购物中心还与Dillard's就物业状况和零售商租赁义务发生了广为人知的纠纷。此外，高地购物中心还与德克萨斯接力赛（Texas Relays）相关的争议联系在一起，这是一项年度田径赛事，吸引了大量以年轻黑人为主的游客来到奥斯汀。2009年，管理层在活动期间提前关闭了购物中心，引发了当地全国有色人种协进会（NAACP）的批评，并讨论了可能的抵制。该事件引发了指控，称购物中心管理层认为游客不受欢迎，尽管描述将该问题描述为关于人群控制、安全和感知到的种族歧视的争议，而非最终的法律裁决。 在购物中心的最后几年，所有权和重建计划多次变化。General Growth Properties和Simon Property Group共同拥有该物业直至2011年。2012年，General Growth Properties将高地购物中心和其他表现不佳的资产转移到新分离的房地产公司Rouse Properties。Rouse Properties于当年晚些时候申请破产保护。奥斯汀社区学院于2012年购买了购物中心场地，并开始将其转变为教育和劳动力发展校园。ACC高地校区的第一阶段于2014年秋季开放，设有教室、实验室、学习区、图书馆和媒体中心、学生公共区以及一个名为ACCelerator的拥有600个工位的技术支持学习设施。 高地购物中心于2015年4月30日正式关闭，结束了44年的零售运营。前购物中心此后主要被重新用于教育，计划或提议的设施包括数字和创意媒体、信息技术、烹饪和酒店管理、先进制造、劳动力创新、健康科学和商业孵化。2018年，宣布计划将前Dillard's建筑改建为两层电视演播室，供奥斯汀PBS附属机构KLRU和奥斯汀社区学院使用。

高地购物中心场地有着多层面的历史，早于其零售用途。该物业曾与圣约翰工业学院和黑人孤儿之家有关，该机构在20世纪40年代被烧毁。二十世纪末，随着奥斯汀沿机场大道和35号州际公路走廊扩展，这片土地被选为大型封闭式购物中心的所在地。 奥斯汀购物中心公司（The Rouse Company的子公司）开发了高地购物中心。该购物中心于1971年8月4日开业，成为奥斯汀首个封闭式郊区购物中心。其最初的主力店阵容包括JCPenney、奥斯汀的Scarbrough's和圣安东尼奥的Joske's。这些百货商店为该物业提供了广泛的区域吸引力，而较小的专业租户则填补了它们之间的封闭走廊。 随着美国百货行业整合，主力店阵容发生了变化。Dillard's于1987年收购了Joske's连锁店，并于1993年翻新了原Joske's位置。1992年，Dillard's在原Scarbrough's空间开设了另一家门店。JCPenney作为原始主力店一直运营至2006年关闭。原Foley's门店于2006年9月成为Macy's，此前联邦百货公司收购了五月公司，但Macy's于2011年3月离开该物业。Dillard's于2009年5月关闭了其剩余门店。 高地购物中心的衰退反映了内部和外部压力。到2008年，其七个零售区域中有两个关闭。奥斯汀地区较新的中心，包括巴顿溪广场和The Domain，竞争顾客，而城市增长将商业活动转向更新、更富裕的开发节点。该购物中心相对靠近德克萨斯大学奥斯汀分校，但许多学生和其他消费者选择了竞争场所。报告还指出附近社区条件停滞和租户基础薄弱。 该物业在2009年因涉及德克萨斯接力赛的争议而特别引人注目。该赛事带来了大量人群，包括许多来自奥斯汀以外的年轻非裔美国人游客。在2009年接力赛期间管理层缩短营业时间后，当地全国有色人种协进会批评了这一决定，该事件引发了种族偏见的指控和可能的抵制呼吁。这场争议构成了关于奥斯汀机构如何对待该赛事以黑人为主的观众的更广泛辩论的一部分。另外，Dillard's就购物中心状况和活动减少起诉业主，而业主反诉并质疑零售商对其租赁义务的解释。 所有权在物业最后几年发生变化。General Growth Properties和Simon Property Group共同拥有高地购物中心直至2011年。2012年1月，General Growth Properties将高地购物中心和其他表现不佳的物业放入独立公司Rouse Properties。Rouse于当年9月申请破产。奥斯汀社区学院于2012年购买了购物中心场地，目标是创建区域校园，而不是将物业保留为传统封闭式购物中心。 ACC高地校区的第一阶段于2014年秋季开放。它引入了教室、实验室、学习区、图书馆和媒体中心、学生公共区以及ACCelerator，一个拥有600个工位的技术支持学习实验室。高地购物中心的零售运营于2015年4月30日结束，历时44年。周边零售空间继续在单独的所有权和管理安排下运营，而前购物中心建筑和停车区逐渐被纳入学院和混合用途重建。 随后的计划包括数字和创意媒体、信息技术、烹饪和酒店教育、专业孵化、先进制造、劳动力创新和区域健康科学的项目和设施。一项在前Dillard's主力店空间建设Rackspace办公室的提议在公司所有权变更后未进行。2018年，宣布了一项不同的适应性再利用计划，用于服务KLRU和奥斯汀社区学院的电视演播室。前停车区也接收了公寓和零售项目，而圣约翰营地公共空间被创建为一个城市公园，参考了该场地早期非裔美国人机构和社区历史。 因此，高地购物中心不再是一个运营中的购物中心。其持续意义在于作为奥斯汀郊区零售历史的地标，以及适应性再利用的突出例子，其中衰退的区域购物中心被转变为以教育为中心的城市校园，并辅以私人开发。

• 2018

  提议电视演播室重建

  [1]Highland Mallen.wikipedia.org

  宣布计划将前Dillard's建筑重新用于KLRU和奥斯汀社区学院电视设施。

• 2015

  零售运营结束

  [1]Highland Mallen.wikipedia.org

  高地购物中心于4月30日永久关闭，运营44年。

• 2014

  ACC高地校区一期开放

  [1]Highland Mallen.wikipedia.org

  首批教育设施于2014年秋季开放。

• 2012

  奥斯汀社区学院收购该场地

  [1]Highland Mallen.wikipedia.org

  该物业被购买用于转换为区域教育中心。

• 2009

  购物中心进入公开衰退和争议时期

  [1]Highland Mallen.wikipedia.org

  零售区域关闭，Dillard's提起诉讼，管理层在德克萨斯接力赛期间的营业时间决定引发批评。

• 2006

  JCPenney离开

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  原始JCPenney主力店于9月30日关闭。

• 1992

  Dillard's开设第二家主力店

  [1]Highland Mallen.wikipedia.org

  Dillard's在原Scarbrough's主力店空间开设了第二家门店。

• 1987

  Joske's成为Dillard's的一部分

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  Dillard's收购了Joske's连锁店，改变了高地购物中心原始主力店之一的身份。

• 1971

  高地购物中心开业

  [1]Highland Mallen.wikipedia.org

  购物中心于8月4日开业，成为奥斯汀首个封闭式郊区购物中心，主力店为JCPenney、Scarbrough's和Joske's。

历史上定位为奥斯汀首个封闭式郊区区域购物中心，是奥斯汀中部和东部便利的购物目的地；关闭后，该场地主要被重新定位为社区学院、劳动力发展、媒体和混合用途重建校园。

• 购物中心 · 1971

  封闭式区域购物中心

  高地购物中心的主要产品是一个气候控制的封闭零售环境，服务于奥斯汀及周边社区。该物业将百货主力店与专业商店、服务、食品店和购物中心公共区域相结合。其原始角色是区域目的地，而非单一商店零售品牌。

• 百货零售 · 1971

  百货主力店计划

  购物中心的主力店阵容通过JCPenney、Scarbrough's、Joske's、Dillard's、Foley's和Macy's演变。这些商店提供服装、家居用品、配饰和一般商品，是购物中心原始区域定位的核心。

• 教育和劳动力发展 · 2014

  ACC高地校区

  零售关闭后，该场地主要被重新用于奥斯汀社区学院高地校区。设施包括教室、实验室、学习区、图书馆和媒体中心、学生公共区以及技术支持的个人化学习空间。

• 2009

  德克萨斯接力赛人群控制争议

  高地购物中心在2009年德克萨斯接力赛期间提前数小时关闭。该决定受到当地全国有色人种协进会的批评，并涉及指控管理层对该赛事以年轻黑人为主的游客持有歧视或不欢迎态度。现有参考资料未确定最终法律裁决。

  来源

• 2009

  Dillard's租赁诉讼

  Dillard's就购物中心状况恶化和入住率下降起诉业主。业主反诉，声称零售商试图利用争议提前退出租赁。

  来源

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• 2015

  结束传统购物中心运营战略

  背景

  高地购物中心已失去主要主力店，并经历了入住率和区域零售相关性的长期下降。

  采取的行动

  购物中心于4月30日正式关闭，运营44年。

  后续影响

  前购物中心建筑和停车区逐渐被重新用于奥斯汀社区学院、媒体设施、住房、零售和公共空间。

  来源

• 2012

  将购物中心场地转换为教育校园战略

  背景

  入住率下降、百货商店撤离、来自奥斯汀较新购物中心的竞争以及更广泛的重建压力削弱了传统零售模式。

  采取的行动

  奥斯汀社区学院购买了该场地，并规划了一个区域校园，具有学术、技术、媒体和劳动力发展功能。

  后续影响

  第一阶段于2014年开放，零售购物中心于2015年永久关闭。该物业随后成为以教育为中心的混合用途重建项目。

  来源

1. 1Highland Mallen.wikipedia.org