Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
IRSA是一家阿根廷房地产公司，拥有、开发和管理购物中心、写字楼、酒店及大型城市项目。
最近更新 2026年10月14日
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概览
Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima，通常称为IRSA，是一家总部位于布宜诺斯艾利斯的阿根廷房地产公司。公司拥有、开发和管理广泛的商业、办公、酒店和住宅资产，其面向消费者的活动主要集中在购物中心。IRSA由阿根廷农业和土地控股公司Cresud S.A.C.I.F. y A.控制，根据引用的公司概览，Cresud持有IRSA约64%的股份。Eduardo Elsztain是公司总裁，同时领导Cresud。 IRSA于1943年6月23日成立。在其早期历史的大部分时间里，它仍然是一家规模较小、活动较少的独立房地产公司。1991年6月，Eduardo Elsztain获得控制权，这是一个决定性的变化。在新所有权下，IRSA转向资产组合建设、资本市场融资和大型城市开发。它于1994年12月19日在纽约证券交易所完成首次公开募股，筹集了1.1亿美元，随后成为阿根廷最著名的上市房地产集团之一。 公司的扩张通过其购物中心子公司Alto Palermo S.A.（通常称为APSA）加速。从1996年开始，APSA收购或开发了大量阿根廷零售目的地，包括Alto Palermo、Abasto Shopping、Patio Bullrich、Buenos Aires Design、Galerías Pacífico和Patio Olmos。Abasto de Buenos Aires的再开发将一个前批发市场和装饰艺术地标转变为大型购物和娱乐综合体。IRSA还在布宜诺斯艾利斯积累了办公楼，其投资组合包括Catalinas Norte商业区和其他中心地段的物业。 IRSA的资产不仅限于零售。其投资组合和开发活动包括巴里洛切的Llao Llao等酒店、Edificio República和Bouchard Plaza等办公物业、住宅项目、娱乐场所和大型再开发地块。2007年，它与Cyrela Brazil Realty成立了住宅开发合资企业；第一个项目是Vicente López的Horizons，由六座住宅塔楼组成，于2010年完工。2018年，集团通过Ogden Argentina收购了DirecTV Arena的60%权益。 公司还追求大型长期城市项目。其在布宜诺斯艾利斯Costanera Sur的前Boca Juniors体育城约70公顷的地块在2021年获得城市规划批准之前闲置了二十多年，批准后拟议的Ramblas del Plata开发得以实施。该计划将大部分土地保留为公共空间，而将较小部分分配给私人开发。这个项目说明了IRSA在阿根廷城市转型中的作用，以及大型房地产开发所涉及的长期时间跨度和监管风险。 IRSA已向传统房地产以外的领域多元化发展。它收购了Banco Hipotecario的大量股份，通过涉及Cresud和Cactus Feeders阿根廷子公司的交易扩展到农业和牧场活动，并通过其企业集团参与其他业务。财务压力不时影响其战略：在2000-2002年危机期间，公司报告了重大亏损，并出售了巴西合资企业的权益以满足当地义务。尽管面临这些挑战，IRSA继续重建和扩大其房地产平台。 在2020年代，公司重返购物中心收购。2024年12月，它以2750万美元从家乐福购买了Terrazas de Mayo。2025年，它宣布了Distrito Diagonal计划，被描述为拉普拉塔的第一个购物中心，计划于2026年开业，并宣布收购位于Morón Partido的Haedo的Shopping Al Oeste。因此，IRSA目前的定位是一个综合性的阿根廷房地产集团，专注于优质商业资产、购物中心、办公物业、酒店和大型城市开发。
沿革
IRSA于1943年6月23日成立为阿根廷股份公司。在其最初的几十年里，它作为一家小型布宜诺斯艾利斯房地产企业运营，活动有限，资产基础不大。1991年6月，Eduardo Elsztain以12万美元的约定对价获得控制权，公司的战略方向发生了变化。新领导层将IRSA发展成为一个更大的房地产平台，利用收购、开发合作伙伴关系和公开市场融资来追求商业和城市资产。 IRSA于1994年12月19日通过首次公开募股进入纽约证券交易所。此次发行筹集了1.1亿美元，使公司能够获得国际资本，同时在阿根廷扩张。在1990年代中期，集团通过Alto Palermo S.A.在零售地产领域建立了重要地位。从1996年起，APSA收购或开发了一系列著名的购物中心，包括Alto Palermo、Buenos Aires Design、Galerías Pacífico、Patio Bullrich和Patio Olmos。集团还重新开发了布宜诺斯艾利斯的前Abasto批发市场，并于1998年作为Abasto Shopping重新开放。 到1990年代末和2000年代初，IRSA已成为重要的商业房地产所有者。其资产包括布宜诺斯艾利斯的主要办公物业，在参考材料描述的时期内，报告的入住率约为97%。公司还扩展到酒店业，包括1997年私有化后收购的巴里洛切Llao Llao度假村。与此同时，IRSA探索了国际和金融领域的机会。到2000年，Dolphin Fund的退出使可用资本从约3亿美元减少到约1.5亿美元。在阿根廷金融危机期间，IRSA于2002年出售了其在巴西合资企业中的权益以解决当地财务义务，并在2000-2002年期间累计净亏损5.9亿比索。 危机后，公司继续多元化。它购买了前国有Banco Hipotecario的28%股份，并通过与Cresud的关系参与农业和牧场。2007年，IRSA收购了Bouchard Plaza，并与Cyrela Brazil Realty成立了住宅开发合资企业。他们的第一个主要项目是Vicente López的Horizons，这是一个六塔综合体，据报道投资8000万美元，于2010年完工。IRSA还在2008年收购了Catalinas Norte的Edificio República。2009年，它购买了布宜诺斯艾利斯Saavedra区的土地用于Dot Baires Shopping，该项目据报道涉及1.6亿美元的投资，并收购了Catalinas Norte办公区剩余未开发地块之一。 零售开发仍然是集团战略的核心。Distrito Arcos于2013年12月开业，在布宜诺斯艾利斯增加了一个购物和休闲目的地。IRSA后来通过Ogden Argentina扩大了其娱乐业务，于2018年收购了DirecTV Arena的60%权益。公司最大的城市开发机会是1997年收购的位于Costanera Sur的前Boca Juniors体育城约70公顷的地块。该地块闲置了二十多年。2021年12月，布宜诺斯艾利斯市议员批准了拟议的Ramblas del Plata总体规划的分区规则。根据所述框架，约29%的地块将分配给私人地块，约71%分配给公共空间。 在2024年底和2025年，IRSA恢复了在购物中心的明显扩张。它于2024年12月以2750万美元从家乐福购买了Terrazas de Mayo。2025年，它宣布了拉普拉塔的Distrito Diagonal，计划于2026年开业，以及收购Haedo的Shopping Al Oeste。通过这些活动，IRSA仍然是一个多元化的阿根廷房地产集团，结合了购物中心运营、办公室、酒店、住宅项目、娱乐资产和长期城市再开发。
- 2025
宣布新的购物中心计划
[1]IRSA宣布了拉普拉塔的Distrito Diagonal和收购Haedo的Shopping Al Oeste。
- 2024
收购Terrazas de Mayo
[1]IRSA从家乐福收购了Terrazas de Mayo。
- 2021
Ramblas del Plata分区获批
[1]布宜诺斯艾利斯批准了拟议的Costanera Sur再开发的分区法规。
- 2018
DirecTV Arena投资
[1]通过Ogden Argentina，IRSA收购了DirecTV Arena的60%权益。
- 2013
Distrito Arcos开业
[1]IRSA在布宜诺斯艾利斯开发并开设了Distrito Arcos。
- 2010
Horizons完工
[1]位于Vicente López的六塔Horizons住宅综合体完工。
- 2009
Dot Baires项目
[1]IRSA购买了Saavedra地块用于Dot Baires Shopping，并继续扩大其在Catalinas Norte的办公资产。
- 2007
住宅合资企业和办公扩张
[1]IRSA与Cyrela Brazil Realty成立了住宅开发合资企业，并收购了Bouchard Plaza。
- 1998
Abasto Shopping再开发
[1]历史悠久的Abasto批发市场被重新开发并重新开放为布宜诺斯艾利斯的主要购物中心。
- 1997
Llao Llao和Costanera Sur资产
[1]集团收购了Llao Llao度假村，并购买了前Boca Juniors体育城地块用于未来开发。
产品与定位
一家阿根廷综合房地产集团，专注于优质商业资产、购物中心、办公物业、酒店和大型城市开发。
零售房地产 · 1996
购物中心
IRSA的主要运营平台是其阿根廷购物中心组合，主要通过Alto Palermo S.A.管理。该组合包括Alto Palermo、Abasto Shopping、Patio Bullrich、Dot Baires Shopping、Distrito Arcos、Patio Olmos、Buenos Aires Design和Galerías Pacífico等主要目的地。这些资产结合了零售、餐饮、娱乐和服务，产生经常性租金和运营收入，同时也作为再开发和收购的平台。
商业房地产
办公物业
IRSA拥有并开发集中在布宜诺斯艾利斯商业区（包括Catalinas Norte）的办公楼。著名资产包括Edificio República和Bouchard Plaza。办公策略强调中心位置、高质量建筑和企业租户的租金收入，补充集团的零售和开发业务。
酒店和度假村 · 1997
酒店资产
集团投资于旅游和酒店物业，最著名的是巴里洛切的Llao Llao酒店和度假村。这些资产拓宽了IRSA在城市商业地产之外的敞口，并将其房地产组合与阿根廷的旅游经济联系起来。
住宅房地产 · 2007
住宅开发
IRSA通过合资企业和开发项目参与住宅建设。其与Cyrela Brazil Realty的合作产生了Horizons，这是位于Vicente López的六塔综合体，于2010年完工。住宅项目是集团更广泛开发能力的一部分，与办公室、购物中心和大型城市地块并列。
城市再开发 · 2021
Ramblas del Plata
Ramblas del Plata是IRSA约70公顷Costanera Sur地块（前Boca Juniors体育城）的拟议改造。批准的分区框架将少数土地分配给私人地块，多数分配给公共空间。该项目是一个长期总体规划，而不是传统的单一建筑开发。
品牌决策
2024
收购Terrazas de Mayo并购背景
IRSA重返阿根廷购物中心市场的收购。
采取的行动
公司从家乐福购买了Terrazas de Mayo。
后续影响
该交易扩大了IRSA的零售物业组合。
Purchase price. US$27.5 million (December 2024)
2021
推进Ramblas del Plata总体规划战略背景
IRSA的大型Costanera Sur地块在收购后闲置了二十多年。
采取的行动
在布宜诺斯艾利斯批准所需的分区框架后，公司推进了公私混合的再开发计划。
后续影响
该计划将约71%的地块保留为公共空间，约29%分配给私人地块。
2002
危机期间出售巴西合资企业权益战略背景
阿根廷金融危机和可用资本减少造成了满足当地义务的压力。
采取的行动
IRSA出售了其在一家巴西集团合资企业中的权益。
后续影响
该交易帮助解决了当地财务义务；公司报告2000-2002年累计净亏损5.9亿比索。
Reported net loss. 590 million pesos cumulative loss (2000–2002)
1994
通过纽约证券交易所IPO获取国际资本战略背景
在控制权变更和早期扩张之后，IRSA寻求额外资本以建立更大的房地产组合。
采取的行动
公司于1994年12月19日在纽约证券交易所完成首次公开募股。
后续影响
此次发行筹集了1.1亿美元，支持了公司随后在阿根廷房地产领域的扩张。
IPO proceeds. US$110 million raised (December 19, 1994)
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