杰克逊维尔码头

杰克逊维尔码头，通常称为“码头”，是佛罗里达州杰克逊维尔市中心的一个滨水购物和娱乐综合体。由劳斯公司与杰克逊维尔市合作开发，旨在作为节日市场，帮助振兴城市核心区。该项目是劳斯开发模式的一部分，该模式还包括巴尔的摩的港口广场、波士顿的法尼尔厅市场、迈阿密的湾畔市场和纽约市的南街海港。 该综合体占地约九英亩，位于独立大道和劳拉街的交汇处，毗邻杰克逊维尔河滨步道。其马蹄形设计围合了一个开放的砖砌庭院，内有喷泉、舞台，并可眺望河流。这个约12.6万平方英尺的中心包含商店、餐厅、美食广场、娱乐场所和社区活动空间。开业时，租户包括Foot Locker、The Gap和Victoria's Secret等全国知名零售商。二楼最初设有创始人美食大厅，内有18家食品供应商，并融入了与北佛罗里达定居相关的历史图像。 1985年10月举行奠基仪式后，施工于1986年开始。杰克逊维尔市为该项目贡献了约2000万美元，而劳斯公司报告的建造成本约为3750万美元。码头于1987年6月25日开业，为期一周的庆祝活动包括音乐和公民表演、气球释放、社区合唱团和其他公共活动。其节目与零售产品一样重要。该场地每年举办超过300场活动，包括节日庆祝、佛罗里达-佐治亚橄榄球周末活动、杰克逊维尔爵士音乐节、鳄鱼碗活动、慈善活动、烟花和定期现场音乐。 尽管高调开业，该物业仍难以实现预期的长期客流量。该开发面临来自较新的郊区购物中心（如大道购物中心）的竞争，以及停车限制和日益增长的看法，即它主要是一个旅游景点，而不是方便的日常购物目的地。零售和食品租户逐渐离开，刷新产品的尝试包括鸵鸟码头视频游戏厅、新酒吧和餐厅、音乐会、农贸市场和其他节目。杰克逊维尔海事博物馆也多次利用空置的零售空间展示模型船。 所有权和运营责任成为长期争议的主题。城市保留土地所有权，而私人方控制建筑物和运营。2003年，劳斯公司宣布将改进设施出售给当地开发商托尼·斯莱曼，其公司随后运营该综合体。关于租金、停车义务、维护和租赁合规的分歧持续多年。2018年，城市通知杰克逊维尔码头投资公司（斯莱曼企业的附属公司）其已违反租约并要求收回。 码头也是2018年8月26日一场视频游戏锦标赛期间致命枪击事件的现场。事件发生在芝加哥披萨内的GLHF游戏酒吧；枪手和两名受害者死亡，其他人受伤。这一事件进一步影响了公众对这个本已陷入困境的物业的看法，尽管该综合体的衰落早在几十年前就已开始。 2019年2月，杰克逊维尔和斯莱曼企业达成约1800万美元的和解，将物业控制权移交给城市，并为租户买断和拆除提供资金。剩余租户在2019年期间被驱逐或买断。码头在7月4日庆祝活动期间保持开放，因为其河滨位置是市中心主要烟花观赏点。拆除工作于10月开始。

杰克逊维尔码头源于杰克逊维尔在20世纪80年代重振其市中心河滨的努力。该市与劳斯公司合作，这家开发商以节日市场而闻名，结合零售、餐厅、历史主题、娱乐和公共聚集区。劳斯为此项目成立了劳斯-杰克逊维尔公司，并选择了建筑师本杰明·C·汤普森和汉斯·D·斯特劳赫。1985年10月17日举行了由市长杰克·戈德博尔德参加的奠基仪式，施工于1986年5月开始。 由此产生的综合体被设计成围绕开放中央庭院的马蹄形。斯特劳赫倾向于完全露天概念，并设计了独特的屋顶，后来与红橙色相关联，而劳斯要求封闭设施。该市为项目贡献了约2000万美元，报告开发成本约为3750万美元。这座12.6万平方英尺的物业于1987年6月25日开业，为期一周的表演和公民庆祝活动。这是劳斯在转向翻新现有结构和建造混合用途中心之前，从零开始开发的最后一个新节日市场。 开业时，杰克逊维尔码头包含约65家商店、餐厅、美食广场和娱乐区。创始人美食大厅占据主楼二楼，最初有18家餐馆。庭院举办现场音乐和特别活动，而河滨步道旁的位置使综合体具有突出的公民和旅游角色。年度节目包括烟花、圣诞节和新年庆祝活动、佛罗里达-佐治亚周末活动、鳄鱼碗活动、杰克逊维尔爵士音乐节、慈善活动和社区博览会。码头还容纳临时和文化用途：杰克逊维尔海事博物馆在20世纪90年代大部分时间在空置零售区展示模型船，并于2011年返回该物业。 该设施的商业表现开业后不久就减弱了。劳斯报告称尽管强劲推出，但仍未盈利，预计访客数量未达到。美食广场空置率累积，The Sharper Image和Brookstone等商店关闭。1990年大道购物中心的开业增加了竞争，而一些居民将码头视为面向游客的目的地，而不是实用的本地购物中心。管理层尝试了几种应对措施，包括1991年的鸵鸟码头游戏厅、新餐厅和酒吧、音乐会、特别活动以及后来的农贸市场。这些措施并未扭转整体衰退。 一个结构性问题在于土地所有权和建筑运营之间的划分。杰克逊维尔拥有土地，而私人运营商控制改进设施并需履行租赁义务。停车成为反复出现的问题。劳斯警告说，专用停车对于长期成功是必要的，后来的谈判涉及承诺的空间、地租和停车验证支持。2003年，劳斯公司以约510万美元的价格将建筑出售给托尼·斯莱曼，斯莱曼企业成为主要私人运营商。关于停车、租金、维护和物业状况的分歧持续存在。该市后来声称杰克逊维尔码头投资公司未能纠正租赁违约，并于2018年5月寻求立即收回。 该物业于2018年8月26日经历了一次重大公共安全事件，一名枪手在芝加哥披萨的GLHF游戏酒吧举行的视频游戏锦标赛期间开火。包括袭击者在内的三人死亡，其他人受伤。到2018年底，创始人美食大厅已关闭，部分建筑通道受到限制，而租户继续离开。 杰克逊维尔和斯莱曼企业于2019年2月达成和解。协议将综合体移交给城市，并包括用于买断租约和拆除建筑的资金。该市于5月向剩余租户发出驱逐通知，后来支付协商金额以终止Hooters、Fion MacCools和BBVA Compass Bank的租约。由于码头是观看市中心7月4日烟花的著名地点，全面关闭在2019年庆祝活动之后进行。拆除工作于2019年10月开始。 前购物中心场地随后被纳入河滨广场再开发项目，这是一个沿圣约翰斯河的城市绿地项目。该物业不再作为运营中的零售品牌或购物中心，尽管该地址保留杰克逊维尔码头的名称，前综合体仍然是杰克逊维尔市中心发展历史中的重要参考点。

• 2019

  和解与拆除

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  城市通过和解获得控制权，在7月4日后关闭剩余运营，并于10月开始拆除。

• 2018

  视频游戏锦标赛枪击事件

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  8月26日在GLHF游戏酒吧举行的锦标赛期间发生致命枪击事件。

• 2010

  农贸市场合作

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  通过斯莱曼企业和市中心愿景的合作，每周农贸市场迁至码头。

• 2003

  建筑出售给斯莱曼企业

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  劳斯公司将综合体建筑出售给当地开发商托尼·斯莱曼，而城市保留土地。

• 1991

  鸵鸟码头游戏厅启动

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  一个拥有200多个游戏的视频游戏厅在美食广场区域的改建部分开业。

• 1987

  公开开业

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  杰克逊维尔码头在为期一周的开幕庆祝活动后于6月25日开业。

• 1986

  施工开始

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  河滨节日市场的施工于5月开始。

• 1985

  奠基仪式

  [1]Jacksonville Landingen.wikipedia.org

  城市和劳斯公司于10月17日举行奠基仪式，标志着项目的开始。

一个具有公民意识的滨水节日市场，结合购物、餐饮、娱乐和公共活动，位于杰克逊维尔市中心。

• 购物 · 1987

  零售商店

  该中心最初容纳了传统的购物中心零售商组合，包括Foot Locker、The Gap和Victoria's Secret。零售旨在支撑更广泛的节日市场概念，但租户更替和来自较新郊区购物中心的竞争逐渐削弱了这一部分业务。

• 美食广场 · 1987

  创始人美食大厅

  二楼最初设有18个摊位的创始人美食大厅。它将餐饮与历史装饰元素以及庭院和河流景观相结合。该大厅在物业衰退期间变得越来越空置，并于2018年11月完全关闭。

• 娱乐和活动 · 1987

  庭院娱乐

  开放的中央庭院是综合体的主要公共舞台。它举办定期周末音乐、全国乡村和经典摇滚音乐会、节日活动、体育庆祝活动、慈善活动、烟花观赏和社区节日。2007年佛罗里达-佐治亚橄榄球周末前安装了一个大型视频屏幕。

• 文化景点 · 1990

  杰克逊维尔海事博物馆展览

  杰克逊维尔海事博物馆利用码头的空置零售空间展示大型模型船。这一安排为博物馆提供了知名度，并为中心提供了免费的文化景点，尽管随着零售租户接管可用空间，展览多次移动。

• 2010杰克逊维尔码头农贸市场

  Jacksonville · Florida

  码头与市中心愿景合作，将每周农贸市场从海明广场迁至此处。市场通常带来40多个摊贩，支持中心作为购物之外的社区目的地的角色。

  结果. 它成为定期的市中心激活活动，尽管未能解决综合体长期的商业困难。

  来源
• 1987盛大开幕庆祝活动

  Jacksonville · Florida

  开幕通过一周的表演、公民参与、音乐、气球释放和其他公共庆祝活动进行推广，旨在将码头打造为市中心景点。

  结果. 发布吸引了大量关注，但后来的运营结果未达到预期。

  来源

• 2019

  将控制权移交给城市并拆除综合体战略

  背景

  该物业经历了长期的商业衰退、租户离开以及城市和斯莱曼企业之间的租赁纠纷。

  采取的行动

  杰克逊维尔同意约1800万美元的和解，买断剩余租户租约，并继续进行拆除和河滨再开发。

  后续影响

  综合体在2019年7月4日庆祝活动后关闭，拆除于10月开始，场地被重新开发为河滨广场。

  Settlement value. $18 million (2019 settlement)

  来源

• 2003

  将建筑出售给斯莱曼企业并购

  背景

  劳斯公司寻求退出表现不佳的综合体的所有权，而城市继续拥有土地。

  采取的行动

  建筑以约510万美元的价格出售给当地开发商托尼·斯莱曼。

  后续影响

  斯莱曼企业成为私人运营商，但涉及停车、租金、维护和租赁合规的争议仍在继续。

  Reported purchase price. $5.1 million (2003 transaction)

  来源

• 1991

  将美食大厅的一部分改造成游戏厅战略

  背景

  客流不足和租户离开导致管理层寻求更具娱乐性的景点。

  采取的行动

  美食广场区域的西侧被改造成鸵鸟码头，一个拥有200多个游戏的视频游戏厅。

  后续影响

  游戏厅后来关闭，并未扭转中心的整体衰退。

  来源

1. 1Jacksonville Landingen.wikipedia.org