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一家美国房地产投资信托基金，专注于拥有、翻新和租赁独栋住宅。
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概览
Invitation Homes Inc. 是一家美国房地产投资信托基金，拥有并运营独栋租赁住房。其业务核心是收购独立住宅和联排别墅，为入住做好准备，将其出租给居民，并提供持续的物业管理和维护。该公司并非主要作为传统公寓房东运营，而是在就业、学校、交通和家庭形成支持郊区租赁住房需求的大都市地区，构建地理上分散的住宅组合。 该公司是在大衰退后独栋租赁住房机构化进程中崛起的。2000年代中期，企业家Dallas Tanner及其同事在亚利桑那州成立了Treehouse Group。该集团在止赎危机期间购买了凤凰城地区的困境房产，随后与达拉斯的物业管理公司Riverstone Residential合并。黑石集团于2012年收购了合并后的平台，并以Invitation Homes的名义提供额外资本用于扩张。该公司于2012年4月购买了第一套住房，并迅速在美国主要市场扩张，成为最大的机构买家之一，购买用于出租而非转售的房屋。 Invitation Homes通过直接收购、证券化融资、公司合并以及与金融和住房公司的合作进行扩张。它在亚特兰大、坦帕、凤凰城、南加州、南佛罗里达和其他大都市地区收购了大量投资组合。2013年，它帮助开发了独栋租赁证券市场，作为购房和翻新的融资来源。2016年，它推出了“居民优先看房”计划，让某些居民有机会购买他们租住的房屋。该公司于2017年2月完成首次公开募股，并于同年11月与Starwood Waypoint合并，进一步扩大了规模。 该公司的增长也使其成为住房负担能力、机构所有权、租金上涨、驱逐做法、物业维护以及政府支持金融在独栋租赁市场中的作用等辩论的重要参与者。租户倡导者和记者声称，一些居民面临高额费用、租金上涨、维修延误以及困难的押金或驱逐程序。Invitation Homes对某些指控的部分内容提出异议或质疑，并指出了其客户满意度调查和运营政策。监管审查最终导致2024年联邦贸易委员会就涉嫌欺骗或不公平做法（包括费用披露、押金和与驱逐相关的陈述）达成和解。 黑石集团于2019年剥离了其在Invitation Homes的权益。此后，该公司通过合资企业、收购和新房供应安排继续扩张。其合作伙伴关系包括2020年与Rockpoint Group的投资合资企业，以及2021年与PulteGroup的安排，根据该安排，新建房屋预计将出售给Invitation Homes用于租赁运营。该公司还收购了东南部和内华达州的投资组合，并扩展到联排别墅。参考资料显示，截至2025年12月，Invitation Homes是美国最大的独栋租赁住宅所有者，当时在16个市场拥有86,192套租赁住宅。其主要收入市场包括亚特兰大、南佛罗里达、南加州、坦帕和凤凰城。
沿革
Invitation Homes是在金融危机后美国困境住房转变为机构化独栋租赁资产类别的过程中发展起来的。2005年，Dallas Tanner及其同事在亚利桑那州成立了Treehouse Group。2010年至2011年间，Treehouse在受止赎影响严重的凤凰城市场收购了约1,000套困境住宅。2011年，Treehouse与达拉斯的物业管理公司Riverstone Residential合并。黑石集团于2012年收购了合并后的业务，并创建了Invitation Homes，为其全国扩张战略提供了资本和组织资源。 Invitation Homes于2012年4月购买了第一套住房。在约一年内，它花费约40亿美元收购了约24,000套住宅，成为美国最大的用于出租的住宅买家。其早期增长集中在拥有大量止赎库存、就业中心、学校和交通便利的大都市地区。亚特兰大和坦帕湾地区是重要的早期市场：2013年，该公司从Building and Land Technology购买了亚特兰大1,400多套住宅，并以超过2.5亿美元收购了坦帕湾约1,650套住宅。房产的快速积累帮助该公司成为主要的机构房东，同时也使其成为关于大型投资者是否与潜在自住业主竞争的争论的中心。 该公司还帮助创建了新兴独栋租赁行业的融资机制。2013年，它使用独栋租赁证券筹集资金用于收购和翻新住宅。据报道，截至2017年1月，该公司已售出约100亿美元的独栋租赁债券；据报道，到2018年7月，这一数字已达到150亿美元。2017年1月，房利美提供了10亿美元的债务融资作为支持。住房倡导者批评了这一安排，认为政府支持的金融应优先考虑房屋所有权和经济适用房，而不是支持大型企业房东。联邦住房官员将这笔交易描述为一种了解独栋租赁市场机制以及政府资助企业可能扮演的角色的方式。 Invitation Homes于2017年2月通过首次公开募股上市，据报道募资约17.7亿美元。同年晚些时候，它与Starwood Capital Group相关的公司分拆实体Starwood Waypoint合并。此次合并扩大了公司的投资组合和市场影响力。2016年，在IPO之前，Invitation Homes推出了“居民优先看房”计划，让某些居民有机会购买他们居住的房屋。该倡议代表了将租赁平台与可能的房屋所有权途径联系起来的努力，尽管它没有改变公司的核心租赁方向。 该公司的规模引起了居民、租户组织、记者和住房倡导者的持续关注。2018年路透社的一项调查报道称，Invitation Homes在某些社区拥有相当大份额的独栋租赁存量，在某些市场大幅提高了租金，并面临关于维护、费用和驱逐做法的投诉。该报道引用的亚特兰大联邦储备银行的一项研究发现，Invitation Homes租户的驱逐率很高，并研究了驱逐风险中的种族差异。在加利福尼亚州黑石集团办公室组织了租户抗议活动，2018年提起的集体诉讼指控过度提高租金、滞纳金、法律费用和其他费用。Invitation Homes对诉讼证据的充分性提出质疑，并表示其客户满意度结果强劲。2018年和2019年的当地新闻报道描述了涉及霉菌、污水、泄漏、害虫、有缺陷的电器和维修延误的更多投诉。 黑石集团于2019年11月剥离了其在Invitation Homes的股份。该公司随后通过合作伙伴关系、收购和新建设寻求扩张。2020年10月，它与Rockpoint Group成立了合资企业，在达拉斯、西雅图、南佛罗里达和其他市场收购约10亿美元的独栋住宅。2021年7月，它与PulteGroup建立了合作伙伴关系，根据该关系，Pulte预计将在五年内设计并建造约7,500套房屋，出售给Invitation Homes并添加到其租赁组合中。2023年，Invitation Homes收购了约1,900套东南部租赁住宅和内华达州克拉克县的264套住宅。2024年，它同意支付2,000万美元，以解决关于未经许可翻新的指控。 监管关注在2024年继续，当时联邦贸易委员会宣布了一项涉及涉嫌不公平和欺骗性行为的和解。据报道，该和解要求退还4,800万美元的客户退款，并改变强制性费用的呈现方式、押金程序和某些与驱逐相关的做法。参考资料还指出，退款支票于2026年邮寄。该公司继续扩大其住房形式，于2025年收购了北卡罗来纳州温德尔的152套联排别墅。参考资料进一步指出，它于2026年1月收购了总部位于亚特兰大的房屋建筑商和开发商ResiBuilt。截至2025年12月，据报道Invitation Homes在美国16个市场拥有86,192套租赁住宅，使其成为该国最大的独栋租赁住宅所有者。
- 2026
收购ResiBuilt
[1]参考资料称，Invitation Homes收购了总部位于亚特兰大的建筑商和开发商ResiBuilt。
- 2025
温德尔联排别墅收购
[1]Invitation Homes收购了北卡罗来纳州温德尔的152套联排别墅。
- 2024
翻新相关和解
[1]Invitation Homes同意支付2,000万美元，以解决涉及未经许可翻新的指控。
- 2024
联邦贸易委员会和解
[1]联邦贸易委员会的和解规定客户退款以及费用、押金和驱逐相关做法的变更。
- 2023
东南部和内华达州投资组合收购
[1]该公司收购了约1,900套东南部住宅和264套克拉克县住宅。
- 2021
PulteGroup建设合作伙伴关系
[1]PulteGroup同意开发约7,500套房屋，可能纳入Invitation Homes的租赁组合。
- 2020
成立Rockpoint合资企业
[1]Invitation Homes与Rockpoint成立了一家合资企业，在美国多个市场收购独栋住宅。
- 2019
黑石集团退出投资
[1]黑石集团剥离了其在Invitation Homes的股份。
- 2017
Invitation Homes完成IPO
[1]该公司在据报道约17.7亿美元的IPO中上市。
- 2017
与Starwood Waypoint合并
[1]Invitation Homes与Starwood Waypoint合并，扩大了其租赁住房平台。
产品与定位
一种规模化、专业管理的替代方案，取代分散的个人房东租赁，强调获得独立住宅、标准化租赁、数字居民服务、维护协调和基于社区的地产运营。
住宅租赁 · 2012
独栋租赁住宅
通过Invitation Homes的租赁平台出租给居民的独立住宅。该公司在大都市社区收购房屋，翻新或准备入住，并管理租赁、维护和居民支持。该组合专为寻求比公寓物业通常提供的更多空间和私人户外区域的家庭而设计。
住宅租赁 · 2025
联排别墅租赁
联排别墅是公司租赁组合中的另一种住宅形式。它们使Invitation Homes能够参与密度更高的郊区和市场边缘住房，同时保留以专业管理的个人住宅为中心的租赁模式。
居民服务 · 2016
居民优先看房
2016年推出的计划，让某些居民有机会在更广泛的处置活动之前或期间购买他们租住的房屋。它将公司的租赁业务与符合条件的住户可能的房屋所有权途径联系起来。
争议事件
2024
关于未经许可翻新的和解
Invitation Homes同意支付2,000万美元，以解决关于在未获得所需许可的情况下进行翻新的指控。
2024
联邦贸易委员会关于居民做法的和解
联邦贸易委员会的和解涉及涉嫌不公平和欺骗性行为，包括隐藏或未充分披露的费用、押金扣留以及COVID-19大流行期间关于驱逐政策的陈述。据报道，解决方案包括4,800万美元的客户退款，并要求改变定价和居民程序。
2018
租户投诉以及对租金、费用、驱逐和维护的审查
调查性报道和租户倡导组织强调了关于大幅提高租金、高额滞纳金、与驱逐相关的费用、维修延误或不足以及房产缺陷的指控。在加利福尼亚州提起的集体诉讼也提出了类似问题。Invitation Homes对诉讼证据的充分性提出质疑，并引用了强劲的客户满意度结果。
营销活动
- 2016居民优先看房
United States
Invitation Homes为选定的租户推出了以居民为中心的购房机会，让他们考虑购买自己居住的房屋。
结果. 该计划成为公司居民和处置策略的一部分；参考资料中未指定更广泛的参与数字。
品牌决策
2024
解决联邦贸易委员会关于居民做法的指控其他背景
联邦贸易委员会指控某些费用、押金和驱逐相关做法不公平或具有欺骗性。
采取的行动
Invitation Homes达成和解，规定客户退款以及广告、押金退还和驱逐程序的变更。
后续影响
据报道，该和解要求退还4,800万美元，并持续进行合规变更，包括将强制性费用纳入广告租金价格。
Customer refunds. $48 million (2024 settlement)
2021
与PulteGroup合作新建租赁住房新品背景
该公司寻求用专门采购的新建住房补充收购的住房。
采取的行动
PulteGroup同意在五年内设计并建造约7,500套房屋，出售给Invitation Homes。
后续影响
该安排将一家大型房屋建筑商与Invitation Homes的租赁收购和管理平台联系起来。
2020
与Rockpoint Group成立合资企业并购背景
Invitation Homes寻求在美国选定的大都市地区进一步增长投资组合。
采取的行动
该公司与Rockpoint成立了一家合资企业，目标约10亿美元的独栋住宅。
后续影响
该合资企业扩大了公司在达拉斯、西雅图、南佛罗里达和其他市场的收购能力。
Target acquisition value. $1 billion target (2020)
2017
与Starwood Waypoint合并并购背景
两家公司都运营着大型机构独栋租赁组合。
采取的行动
Invitation Homes于2017年11月与Starwood Waypoint合并。
后续影响
此次合并增加了公司的房屋、市场和运营规模。
2016
推出“居民优先看房”计划战略背景
该公司寻求为选定的租户提供从租赁到拥有的可能过渡。
采取的行动
Invitation Homes创建了一个计划，让一些居民有机会购买他们租住的房屋。
后续影响
该计划成为公司房屋处置方法中面向居民的一部分。
2013
利用证券化为独栋租赁增长融资战略背景
快速收购需要超越传统物业层面借款的融资。
采取的行动
Invitation Homes开发了独栋租赁证券计划，以筹集资金购买和翻新房屋。
后续影响
该公司成为独栋租赁组合机构融资发展的重要参与者。
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